在1960年代政府在新界回收土地推行新市鎮發展，向土地業權人發出換地權益書，保證擁有者可於任何時間繳付政府當時所釐定的補價，便可按照換地權益書上所顯示的比例，申請換取建築用地。由於持有少量土地的人士沒有能力參與發展，所以絕大部分人士轉賣權益書套取現金。在這個安排下政府毋須預籌全部所需資金去回收土地。再者，由於土地持有人最終獲得的回報更能反映發展帶來的土地升值，舒緩了政府與土地持有人為賠償金額是否足夠的矛盾。
新市鎮發展之初所提供的發展用地有限，所以尚未兌換的地權益書數量大增。這個現象衍生出一個中間人角色，從眾多分散各處的權益書持有人集中手上，然後整理、組合成數目可觀的分量。對地產商來說，這省卻他們面對瑣碎的聯絡、交涉及擬價的工序，自自然然地產商壟斷權益書的局面逐漸形成。在1996年，政府決定立法提供足夠土地，於回歸前兌現所有的換地權益書。自此，換地權益書成為絕響。
幾個新市鎮相繼完成後，政府再沒有進行如此大規模的移山填海發展工程，取而代之的是面積比較小及較為分散於不同地區的中小型發展。但因受制於收地及清拆的困難，多年來進展緩慢，難以吸引發展商的青睞。
地產商當然對任何發展都感興趣，但他們深知在市場所能購買的是農地，基於農地的集體契約的規限，申請將農地改變為建屋用地是幾乎不可能的，所以流於空談。
此後地產商轉變策略開始囤積新界農地。最近坊間估計新界有高達七成未發展的農地為與各大上市地產商有密切關係的附屬機構所擁有，大部分用作棕地。 最近鬧得沸沸揚揚的釋放農地發展潛力的討論，就是上市公司謀求最大利益的必然延續。(明天待續……)