必須先讓房地產的交投量回復正常

2023年，在香港土地註冊處登記的各類買賣合約共有58,035宗，為有記錄以來(手上只能找到1988年以來的記錄)最少的一年。在之前的35年裏，錄得最多房地產交易的是1997年，有205,461宗，其次是1991年，亦有180,964宗，平均也有104,723宗。在在顯示2023年的數字真是少得很不正常。

這35年以來，香港的人口增加了33%，本地生產總值更增加了6倍有多；有這樣好的條件，香港社會理應出現更多的房地產交易才是，買賣合約的登記沒有理由不升反降。

房地產是不動產，是帶不走的資產，其交投量與價格的升跌，常被用來反映人們對當地政治經濟前景的信心。不過，香港的情況很特別，這35年來，交投量雖然沒有上升，但交投的金額卻上升了不少。

1998年，土地註冊處登記的買賣合約有67,270宗，平均每宗交易涉及的金額365萬元。可是，到了2023年，土地註冊處的買賣合約登記竟只有58,035宗，比35年前還要少；而金額卻是平均每宗823萬元，是35年前的2.25倍。可見，房地產的成交量雖然下跌了，但交投的金額還是上升了不少，顯示房地產的價值並沒有在這段期間隨交投量下跌而下跌。

那香港為甚麼會出現這種自相矛盾的現象呢？這應該與2010年尾之後特區政府推出一系列辣招印花稅有關。2010年，土地註冊處登記的地產成交仍有162,739宗，此後就一路下跌，跌到去年就只剩下58,035宗，可見辣招印花稅，的確有很強的遏止房地產交投的功能。

過往市場的交投偏高，推出辣招以防過多的資金流入或有需要；但現時市場交投淡靜，若繼續拒絕撤辣，那市場就沒有足夠的資金去維持起碼的交投量，導致部分發展商與小業主沒法正常套現。

發展商無法套現，會令他們沒法收回先前投入的資金，難再積極投地。這既會影響政府的財政收入，亦影響未來的房屋供應，拖慢港人改善居所環境的速度。

另一方面，當要賣樓的小業主發現遲遲沒法把單位出售時，他們惟有減價求售，令樓價在二手市場一跌不起。房地產是普通香港人儲存財富的主要工具，如果房地價格大幅回落，那社會的再投資能力就會被削弱。市民的消費意欲亦會降低，經濟很可能因而步入收縮。

因此，政府在思考房地產政策時，首先應集中力量先讓房地產市場的交投量回復到健康水平——每年8萬宗以上的水平。只有這樣，香港的經濟才可以避免走向通貨緊縮。