樓市剛需仍存後市反覆靠穩

上周中原城市領先指數報141.81點，按周跌0.69%，連跌3周，共1.88%，比撤辣前的低位143.02點，還多跌了0.85%。指數跌到這個水平，已創7年半新低。市場人士對後市看法普遍悲觀，認為樓價還會進一步下跌的居多。

「見大買大，見小買小」，是一般人的思維方式。這沒有錯，因為事物在運動的時候有慣性。所以樓價的跌勢形成後，預期樓價還會進一步下跌，大體上不會大錯。

不過，事物除有慣性外，還有走向自己反面的趨向性。活的東西都會走向死亡，熾熱的市場難免會逐步冷卻，正所謂「禍兮福所倚，福兮禍所伏」。所以，懂得見跌說跌沒有用，最緊要能知道，樓市甚麼時候會逆轉，由跌轉穩，由穩轉升。

一般人都看到樓價在跌，卻忽略了租金在升，而且升勢已持續了一年有多。租賃市場亦是樓市的一個組成部分，我們在分析樓市時，不應忽略了租賃市場。

近年，本港住宅樓宇的租賃市場比買賣市場更加活躍，而且租金持續上升。這裏帶出了多項重要訊息：(i)租樓的花費比供樓更加化算，驅使市場上的住屋需要選租代買，原因是利息偏高所造成；(ii)樓價仍在下跌，買樓要面對資產值進一步蒸發的風險；為了迴避風險，市場的剛性需求於是集中去了租賃市場；(iii)樓宇供應看來仍不是很充足，否則，即使多了人租樓，租金亦難以上升；(iv)租金能夠上升，反映租客有負擔能力。現實是香港的失業率不高，只有3%，而工資水平亦有3%至4%的增幅，沒有實體經濟作支持，租金是沒法上升的。

歸納以上的觀察，香港仍有強烈的住屋需求，而房屋的落成量仍未能滿足住屋的需求(這是租金上升的主要理由)。下一階段的樓價走勢，關鍵要看甚麼時候，住屋的需求會從租賃市場轉往買賣市場。

這個轉捩點將會在以下的情況出現：(i)利率下跌，令供樓的成本低過租樓；(ii)租金進一步上升，令租樓比供樓更不化算。

從鮑威爾最近的言論來看，美國應不會太快減息，但本港租金的升勢卻持續有力，加上樓價仍在下跌，發展下去，租金回報率就可以超越存款利率。屆時，原先選擇租樓的人，就很可能會改為選擇買樓。

租賃市場的需求是實際的，不會受信念與心理因素影響的。有這個為基礎，樓市是不會像97年那樣，因炒家撤退而急轉直下的。因此，我預期下半年樓市會反覆靠穩居多。若果下半年減息，加上實體經濟轉強，不排除樓市有峰迴路轉的機會。