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樓市剛需仍存 後市反覆靠穩
上周中原城市領先指數報141.81點,按周跌0.69%,連跌3周,共1.88%,比撤辣前的低位143.02點,還多跌了0.85%。指數跌到這個水平,已創7年半新低。市場人士對後市看法普遍悲觀,認為樓價還會進一步下跌的居多。
「見大買大,見小買小」,是一般人的思維方式。這沒有錯,因為事物在運動的時候有慣性。所以樓價的跌勢形成後,預期樓價還會進一步下跌,大體上不會大錯。
不過,事物除有慣性外,還有走向自己反面的趨向性。活的東西都會走向死亡,熾熱的市場難免會逐步冷卻,正所謂「禍兮福所倚,福兮禍所伏」。所以,懂得見跌說跌沒有用,最緊要能知道,樓市甚麼時候會逆轉,由跌轉穩,由穩轉升。
一般人都看到樓價在跌,卻忽略了租金在升,而且升勢已持續了一年有多。租賃市場亦是樓市的一個組成部分,我們在分析樓市時,不應忽略了租賃市場。
近年,本港住宅樓宇的租賃市場比買賣市場更加活躍,而且租金持續上升。這裏帶出了多項重要訊息:(i)租樓的花費比供樓更加化算,驅使市場上的住屋需要選租代買,原因是利息偏高所造成;(ii)樓價仍在下跌,買樓要面對資產值進一步蒸發的風險;為了迴避風險,市場的剛性需求於是集中去了租賃市場;(iii)樓宇供應看來仍不是很充足,否則,即使多了人租樓,租金亦難以上升;(iv)租金能夠上升,反映租客有負擔能力。現實是香港的失業率不高,只有3%,而工資水平亦有3%至4%的增幅,沒有實體經濟作支持,租金是沒法上升的。
歸納以上的觀察,香港仍有強烈的住屋需求,而房屋的落成量仍未能滿足住屋的需求(這是租金上升的主要理由)。下一階段的樓價走勢,關鍵要看甚麼時候,住屋的需求會從租賃市場轉往買賣市場。
這個轉捩點將會在以下的情況出現:(i)利率下跌,令供樓的成本低過租樓;(ii)租金進一步上升,令租樓比供樓更不化算。
從鮑威爾最近的言論來看,美國應不會太快減息,但本港租金的升勢卻持續有力,加上樓價仍在下跌,發展下去,租金回報率就可以超越存款利率。屆時,原先選擇租樓的人,就很可能會改為選擇買樓。
租賃市場的需求是實際的,不會受信念與心理因素影響的。有這個為基礎,樓市是不會像97年那樣,因炒家撤退而急轉直下的。因此,我預期下半年樓市會反覆靠穩居多。若果下半年減息,加上實體經濟轉強,不排除樓市有峰迴路轉的機會。