減辣令樓市少了一些阻力卻完全沒有助力

施政報告出爐前，社會上談論得最多的，是會不會撤辣的問題；至於是否會減辣，大部分人都認為是會的，因為政府自己早已透露了口風。所以當特首宣布只會減辣而不會全面撤辣時，市場多少有點失望。

上周，本欄已討論過「額外印花稅」的適用期由三年減至兩年，今天轉談「買家印花稅」與「新住宅印花稅」雙雙減半的問題。

由於加辣的需要，政府已把印花稅弄得十分複雜，光看名目，普通人是難以理解的，所以我不得不由頭解釋一下。

原先，在香港無論誰買樓都得交一樣的印花稅。這種印花稅跟從樓價高低來徵收的，所以又叫從價稅。樓價在300萬以下的只收100元；高價的最高亦不超過4.25%。後來政府為了遏抑買樓的需求，就只讓本地永久居民在首次置業時才可享用這種原有、相對優惠的印花稅，其他形式置業，包括永久居民買第二間或以上的住宅樓宇，都要繳交新設的「新住宅印花稅」，稅率是15%。至於外來買家(非永久居民)及機構買家(用有限公司名義買樓)，就除了要付剛才所說新設的「新住宅印花稅」之外，還要再交多15%的「買家印花稅」。

現在政府把「買家印花稅」與新設的「新住宅印花稅」都雙雙由15%減至7.5%，其實際結果是：(i)香港永久居民一樣是交原先的，相對優惠的印花稅，一點不受影響；(ii)至於永久居民，他們在買第二間或以上的樓宇時，就得交7.5%的「新住宅印花稅」；(iii)至於外來買家與機構買家，由於同時需要交新設的「新住宅印花稅(由15%減至7.5%)以及專為他們而設的「買家印花稅(亦是由15%減至7.5%)，合起來要交15%。

於本地投資者而言，印花稅由15%減到7.5%，無疑是減省了不少交易成本；但7.5%仍是一筆不小的費用，足以抵銷頭三年的租金收入，因此，仍足以挫傷投資者的入市意欲。在今天這樣的市況下，相信單是減辣仍不足以吸引本地投資者入市。

至於外來買家與機構買家，雖然減辣幅度高達樓價的15%，好像很吸引；但相對未有辣招前，差別仍然很大。以買一間1,000萬元的物業為例，減辣後仍得交150萬元印花稅，與未有辣招前只需37萬元印花稅相差113萬，仍然很蝕底。所以，人們估計，即使減辣後，也不會有太多的外來買家與機構買家會因此而入市。

此之所以，大部分經濟分析員都認為，今次減辣功效有限，難改樓市持續受壓的局面。而政府的回應則是：減辣目的並非在於托市，而在於令樓市變得健康一些。

現實是現時香港的樓市並不健康，即使減辣後，交投也增加不了多少。在這種情勢下，發展商一定會減少買地，導致庫房少了一項重要收入來源，政府財政難免因而入不敷支。政府若有心令樓市健康一點的話，不但應該消除資金入市的阻力，還應該為樓市能吸引更多的資金提供助力，以免經濟進入通縮，那就更加不易挽回了。