為何租金上升樓價卻下跌？

近期，香港房地產市場出現了一種不常見的現象──住宅的租金已持續上升了超過一年；但住宅樓價卻欲升無力，即使全面撤辣後，反彈的力度亦沒法維持超過一季。悲觀的情緒又再瀰漫市場。

照道理，租金上升代表投資房地產可吸引到更多的資金入市買樓收租，對樓價應有一定的支持作用。只是之前美國加息的速度太快，以致香港利率與住宅租金回報率之間仍存在著一段距離，3.5%不到的租金回報率，吸引力不及逾4%的銀行定期存款收入。

之前，香港人之可以接受更低的租金回報率，是因為，在美國未加息前，香港的存款利率跌到只有0.15%，導致2.5%的租金回報率也變得有吸引力。

不過，美息已不可能在高位維持太久了，對美國經濟已產生了一定的壓力，若不是聯儲局擔心通脹重臨，減息應該早已出現。

銀行對此已早作部署，所以長息比短息還要低，三個月的定存利率，竟高過一年的定存利率。至於兩年以上的定期存款，很多銀行更沒有提供。在在反映高息的環境很快就會過去。屆時，買樓收租的相對吸引力，才能真正發揮吸引資金流入房地產市場的作用。

不過，租金回報率並非投資房地產的唯一考慮，投資者更關心的應是未來房地產價格的起落。因為房地產資產值的升跌，對投資者所帶來的影響遠大過租金回報率的上落。過往，香港人一直不介意買一些租金回報率相對低的樓宇作長線投資，原因就是投資者預期，這些租金收益上的虧損，不難在樓價的升幅上補回。

香港近年樓價回落的主要原因，是港人對經濟的前景缺乏信心。香港經濟前景有賴中國經濟的滿溢效應，但中國經濟卻受美國的打壓。中國急需的芯片，美國自己不賣，還不許別國賣給中國；另一方面中國做得出色的5G通訊設備與新能源產品，美國又要求其他國家一起抵制，令中國的優勢變成難以發揮。

有人擔心，中國會在與美國的角力中敗下陣來，令香港的經濟亦因而受拖累。沒有經濟發展順暢作基礎，樓價是不可能獨善其身的。

不過，中美這場角力形勢錯綜複雜，美國只是在表面上佔了點上風，但實際的處境卻隱憂重重。隨著日子的過去，香港人不難發現，中國雖然處處受制，但依然屹立不倒，而且不斷可以在一些新的領域上有突破。

另一方面，中國亦有足夠的外循環，讓香港這個特區一展所長。當人們發覺香港的經濟一樣可以持續增長，失業率長期維持在低水平，而港人收入又可以持續上升時，就會樂於在自己的資產組合中，讓地產佔一定的比例。