為何香港樓市不虞大跌？

在上一篇文章中，我已解釋了，為何香港樓市不可能在今天這樣的客觀環境下重新進入牛市；今天，我想再解釋一下，為何香港的樓市亦不虞大跌？

通常，市場的特色是：有得升就盡升，升不上就掉頭下跌。這是市場上充斥著投資者與投機者的時候，會表現得特別明顯的特色。因為投資者與投機者持有物業目的不在於使用，除了圖利之外，光是持有物業對他們是沒有意思的。所以，一旦發現後市已沒有大升機會的時候，他們會毫不猶豫地把手上的物業拋售。

然而，自從香港有了專門懲罰投資者與投機者的辣招之後，已接近沒有新的投資者與投機者加入，剩下來的大部分都是用家。對投資者與投機者來說，物業是他們手上持有的貨，沒法圖利就得拋棄，沒有感情可言。但對用家而言，物業是他的家之所在，不可以隨便說賣就賣。除了因為情之所牽外，賣掉還要面對很多實際問題非解決不可的。此之所以，有了辣招之後，香港樓市就不再大起大落，沒有再出現過一如97至98年間那樣的大跌市。

另一方面，歷史上的大跌市，大都出現在市場供應過度的時候；但香港現時的情況是供應嚴重不足，空置率只有4.4%，比自然空置率5%還要低。在這種大環境下，賣樓的難度不會太高，業主毋須大幅減價已有機會找到買家。所以市場即使回落，速度亦不會太急。

另一個足以促使樓市大跌的原因是經濟衰退，市民收入下降，負擔能力轉弱。不過，香港的經濟雖然有隱憂，但只是增長不如預期快，遠遠未進入衰退。現實是香港的失業率只有3%，打工一族不愁找不到工作。

正是由於經濟情況不算太差，加上樓宇又供不應求，所以樓市雖然有隱憂，但租金卻沒有隨樓價下跌。租金上升，顯示香港的房屋並非沒有需求，而需求者亦仍有付出更大代價的能力。

無疑，對香港人來說，香港房地產的投資吸引力，已因「去全球化」之下香港的角色減少，而不及之前；但對內地人來說，香港始終與內地行不一樣的制度，私有產權會受到更好的保障。因此，內地人一有機會就會想擁有一些香港地產，令香港的房地產即使缺乏本地需要，仍有來自內地的潛在需要。若然政府覺得需要穩住樓市時，只須放寬一下對內地人在港置業的限制，香港的房地產市場就很快就可以活躍起來。

此外，之前遏抑樓市的一項重大因素——美國加息，現在已是強弩之末，估計再加兩次0.25%就會見頂。美國的加息周期結束後，整個投資市場的大環境都會有所改善，股市與債市都會直接受益，屆時，房地產市場亦不難分到一杯羹。此之所以，現階段香港樓市雖然沒有機會大升，亦不虞大跌。