印花稅調整後市預期

香港政府於今年2月底調整從價印花稅(AVD)，將400萬元以下物業的稅款從6萬元大幅削減至100元，期望減輕首次置業者負擔，激活中低價住宅市場。然而，新稅制實施一個月後，市場反應卻呈現複雜面貌：成交量雖顯著上升，但價格未見波動，且需求分布更意外偏向中高價物業。這種預期與現實的落差，正反映香港樓市在政策刺激與結構性問題夾縫中的真實狀態。

AVD調整後，400萬元以下物務成交量確有增長，3月份錄得1,534宗，較2月的1,154宗上升33%。但若細分價格區間，卻發現「減稅紅利」未如預期集中於300萬至400萬的「受惠價格」區間，反而此區間的物業成交佔比反從2月的19%微跌至3月份的18.1%；另一邊廂，400萬至500萬元區間的的佔比則從17.9%躍升至21.9%，成為增幅最大板塊；整體市場中，400萬元以上交易佔比更突破七成(71.4%)，反映買家未必因稅務優惠而壓縮置業預算。

這種分化現象能歸因於兩大因素。首先，「樓換樓」鏈條啟動，刺激首置需求之餘，亦推動原有業主升級換樓，間接推高中價位成交；另外，一手市場中，發展商為消化庫存，積極以低於400萬元的定價推出新盤，因此造成相關的交投節節上升。同時間，中高價項目促銷亦都同步發力，價格剋制之餘，更提供不少置業或供款優惠情況下，用家在衡量實際居住需求、地段及單位質素等多方面因素下，有些超過印花稅受惠範圍的物業，或更有「性價比」，從而一方面分散了買家的焦點，也令到印花稅減免的政策誘因減弱，使相關政策僅成為「成交量催化劑」，而非主要的樓價推升引擎。

不過，隨著樓市交投和氣氛受到激活，2025年首季樓市已錄得12,193宗成交，按年增24.1%，其中3月單月更衝破5,367宗，預測未來6至12個月住宅樓市「量升價滯」將成為新常態，畢竟未來三至四年將有10.8萬伙私樓落成，龐大供應預期使發展商即使面對需求回升，但在環球息口未見有回落趨勢，加上地緣政治的變化多端，經濟不明朗因素，也會加劇發展商貨如輪轉的心態，叫價也不敢過份進取，並持續透過稅務優惠搭配折扣促銷(如「先住後付」、高成數按揭)，預測推動成交量再攀升10%至15%。值得注意是，400萬至600萬元的中價物業，受惠於換樓需求及銀行按揭鬆綁，或成下一波熱點受買家青睞，惟供應量最多的「納米盤」在居住條件與升值層面有限的情況，繼續乏人問津，形成樓宇價格區間將會擴闊。

總結而言，AVD調整無疑為冷卻多時的樓市注入短期活力，但從成交分布與價格走勢可見，其效果仍受制於供需失衡的根本矛盾，若無後續措施，如放寬壓力測試、增土地流轉、或針對首置人士推出階梯式稅務優惠，或加快舊區重建釋放中低價單位，根本性地解決供需之間的矛盾，單純稅務調整對市場的刺激作用將逐步淡化，猶其當買家意識到減稅省下的稅務成本，遠不及樓價波動風險時，加上環球經濟前景預期持續未明朗，美國的關稅政策及外匯市場動盪加劇，入市意願可能再度觀望，單靠印花稅微調，樓市中長期恐難脫離量升價滯的僵局。

高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港