私樓價跌居屋失去功能

居屋的出現，是因為社會有這樣的一批人，其收入令他們失去申請公屋的資格；然而，他們的收入又未至於足夠支持在私人市場自置居所；在這種情況下惟有在私人市場租樓往。只是由於私人市場上可供出租的單位不多，以致租金上升至一個不合理的水平，變成不但貴過公屋，而且貴過私樓的每月供款(以住屋支出佔家庭收入的比例)。社會覺得對他們不公平，所以才專門設計居屋以減少他們在住屋方面的開支，可以把一定比例的家庭收入用在改善住屋以外的生活需求。

房委會在訂定居屋的售價時，通常會遵從以下的準則：(i)先按照居屋申請者的平均收入水平，來決定他們有條件拿多少收入的比例來供樓，亦即是他們負擔樓價的能力；(ii)然後按他們負擔樓價的能力，來決定居屋的售價；(iii)這個售價通常低於私人市場的樓價，這樣便可以計算出買居屋的人實際在價格上獲得了哪一個比例的折讓；(iv)將來居屋的業主，如果想把自己的單位在私人市場出售，就得按原先折讓的比例向房委會補地價；(v)私樓價格高的時候，房委會提供的折讓會高一些，私樓價格低的時候，房委會提供的折讓就會低一些。平均的折讓比例在40%左右。

這套機制一向運作得很好，問題是香港的私樓售價近年持續下降，平均已跌近兩成半，跌得多的已逾三成。一些樓齡較高的細單位，三百萬餘元已有交易，呎價只是7,000元左右，和居屋價已相差不遠。

現時，香港樓價的跌勢未止，如果任由樓價進一步下跌，遲早會跌到原本只能申請居屋的人也買得起。在這種情況下，房委會就無需要再提供折讓給居屋的買家，令居屋的吸引力大減。如果還限制多多，需要買樓的人就可能寧願買私樓也不買居屋。上世紀八十年代屯門蝴蝶花園就有一部分居屋單位，被逼以市價在私人市場出售，既不用審查買家資格，亦不受轉讓限制。

樓價能回落至一般人都買得起的水平，本應是一件好事。這代表香港透過市場機制已可以完成居者有其屋的使命，總好過靠房委會用抽籤的方法聊備一格。問題是房委會長期以來都靠發展居屋所得的收益來補貼公屋方面的開支。若是失去了來自居屋的收入，房委會將難以收支平衡，非要政府動用公帑去興建公屋及提供日常營運經費不可。現時政府財政緊絀，不知可如何面對這種新的開支？