地產股跑贏住宅樓價有因

過去一年，香港地產股表現大幅跑贏住宅樓價。截至今年2月20日，恒生地產分類指數在該周期內累計上漲約22.3%，而反映住宅樓價的中原城市領先指數(CCL)上漲約7.0%。地產股跑贏CCL約15.3個百分點。

地產股能大幅跑贏，是多重因素共振的結果。首先，估值修復與盈利槓桿效應，是核心驅動力。經歷2022至2024年樓價近30%的下跌後，地產股估值處於歷史低位。隨著2025年初以來市場回暖，樓價累計回升5%至7%，疊加同期樓宇買賣總數按年增加18.7%，發展商對樓價和成交量的高度敏感，使其盈利大幅反彈，股價作為前瞻指標提前兌現了「戴維斯雙擊」(估值與盈利雙升)的預期。同時，房企的高負債結構在利率下行周期中放大彈性，香港銀行利率走低，HIBOR維持在2%至3%區間，降低了財務費用，進一步提振盈利與股價。

其次，政策與利率雙重催化拉大差距。2024年2月香港全面撤銷住宅額外印花稅，非永久居民購房成本大降15%至35%，需求持續釋放，改善房企銷售與回款。美聯儲降息周期延續，HIBOR回落，按揭利率穩定在3.25%左右的相對低位，減輕供樓壓力並刺激成交，同時降低融資成本，利好房企再融資與派息。加之港股進入牛市(蛇年恒指漲32.04%)，財富效應吸引全球及港股通資金持續流入地產板塊，推高股價。

再者，供需格局與資金偏好差異加劇漲幅差距。香港土地供應處14年低位，2025至2026年住宅年均落成僅約2萬套，庫存快速銷售強化了開發商定價權；北部都會區規劃推進，令擁有大量農地儲備的房企資產價值重估。反觀住宅市場，交易周期長、流動性差，樓價作為滯後指標僅反映當期成交，難以像股票般迅速響應預期與資金變化，漲幅自然溫和。