介入樓宇維修：比較制度取代涅槃方法

若你是產權學者德姆薩茨(Harold Demsetz)，你會同意「政府應介入樓宇維修」這建議嗎？

一口氣寫了7篇共近萬字有關宏福苑火災的文章。問題重要，早在年前成立智庫時發表的第一份報告《應對極端天氣情況之挑戰與建議》，我們已提出極端天氣加速城市老化。八十年代初落成的宏福苑在大維修時發生火災，而火災期間紅色火災危險警告持續生效，反映天氣極度乾燥。原來整個11月，香港平均相對濕度僅60%(正常約72%)，是有紀錄以來同期第四低。起火後一天，天文台更錄得最低相對濕度16%，平了自1984年有自動氣象站記錄以來11月份的最低紀錄。從年初加州大火到近日宏福苑火災，極端天氣之下城市抗老化，就是要投資符合成本效益的城市建設，社會各界利用自身比較優勢取長補短，強化城市韌性及城市可持續發展，減低不可抗力災害損失。火災過後，輿論愈來愈支持政府介入樓宇維修，友報社評更以《介入樓宇維修政府不該避忌》為題，監察施工之外還建議適度介入大廈維修工程。先有請Grok分享產權經濟學對介入看法：

「從產權理論視角，我部分同意該評論對宏福苑火災的分析：火災暴露業主立案法團制度在產權界定與執行上的缺陷，導致代理問題、貪腐與安全外部性無法有效內化；在災後非常時期，政府引用法例委任專業管理人介入善後，具有迫切性和正當性，有助降低交易成本並暫時穩定管理。然而，我反對將此擴大為政府廣泛介入全港舊樓維修工程的結論。問題根源在產權安排不完善與交易成本過高，而非市場失靈；強化執法、提升招標透明度、鼓勵市場化專業管理公司與保險機制，方能透過私有產權清晰界定與自願合約，讓業主與相關各方更有效內化成本與風險，避免道德風險與官僚低效率。政府過度取代業主角色，可能扭曲激勵結構，帶來長期資源錯配；真正解決之道在於完善制度框架，促進市場演化更高效的產權安排，而非依賴中央干預。」

反對將此擴大為政府應廣泛介入全港舊樓維修工程的結論，是產權經濟學的共識吧！首先不用避忌，政府早在2012年推強制驗樓計劃時已介入樓宇維修，研究發現維修費因此大漲逾四成。人工智能未有提及的，是德姆薩茨在半世紀前提醒大家涅槃方法(nirvana approach)的謬誤，謬誤之一是僅批評市場低效，卻未分析政府或非營利機構的替代方案是否更好？是的，公共財產的維修往往導致公地悲劇，但介入樓宇維修的政府又有甚麼誘因比業主更關心大維修的成本效益？宏福苑的火災正反映政府介入強制驗樓計劃導致維修成本大增，消防設施監管不力致火勢加劇死傷增加。不要誤會，不是說政府毫無角色，但唯有透過比較制度方法(comparative institution approach)，即評估不同現實制度安排優劣，而非僅找出與理想差距，才有望提升制度效率。

強化執法、提升招標透明度、鼓勵市場化專業管理公司與保險機制，正是社會各界利用自身比較優勢取長補短的好例子。其中，經濟學的比較優勢，我認為是協助提升招標透明度。兩位同事與我幾年前發表的研究《Collusion in Private Procurement: How Does Mandatory Building Repair Increase Renovation Prices?》是個例子，更有系統地分析大維修的招標數據，是我們智庫下一個重點研究項目。