上車換樓似更易利率風險莫忽視

香港住宅物業，逐漸回歸至平宜近人的水平，執筆之時，香港按揭有限公司亦宣布放寛1,000萬元以下的樓花，可承造最高的九成按揭。一定程度上，上車、換樓的難度隨之降低，惟不能忽視，按揭利率的潛在上升風險。

據地產代理行數據顯示，2023年頭至本月中，共錄得28,820宗的二手住宅成交紀錄，涉及金額約2,166億元，平均交易價額為752萬元，較去年的808萬元下降6.9%，同時是自2017年來的新低。值得留意是，2,000萬元以上的中上價物業，全年僅有844宗，較去年下跌3.1%，亦是2016年以來的新低。

樓價持續調整，除了按揭利息持續上升外，以致市場情緒傾向保守，一手發展商的低價出貨策略，亦驅使二手市場每每冰封，造成價格壓力。由長江實業集團(1113)發展的油塘「親海駅 I / II」，市區地段，呎價一度低見13,040元；以及由路勁地產與深圳控股(604)共同發展、位於屯門掃管笏的「凱和山」，折實後呎價更「跌穿萬元」，介乎9,168元至12,336元，平過區內大部分二手物業，擴闊二手市場的議價及調度空間。

故之言，價格下滑，按揭放寛，妥妥造就「買家市場」，無論一手、二手均選擇良多，根據本地媒體在9月份的報道指，共有8宗成交是低於市價成交，分別為火炭御龍山、青衣盈翠半島、沙田第一城、薄扶林花園、元朗溱柏、荃灣綠揚新邨及天水圍嘉湖山莊等，比較售出單位，過往3年在相同座數及面積的交易記錄，發現是次成交，錄得介乎14.8%至33.7%的折舊率。

不過，本港的按揭利率仍然有加息壓力，置業買家須注意。各大銀行包括匯豐及中銀在9月21日聯儲局議息前，率先宣布調整按揭封頂利率，由P減2.25厘變成P減1.75厘，實際按揭利率則由3.625厘上升至4.125厘，而按揭回贈金額亦由最高的 3%，下調至1.75%至2%。基於銀行的資金壓力，同業拆息自去年起穩定上升，並就按揭相關的一個月同業拆息利率，自今年5月起便在4厘以上高居不下，甚至一度觸及 5厘，變相造按揭，有機會「批一間、蝕一間」。