香港土地供應量受地價左右。 (資料圖片)
地價補少咗，對樓價無影響？專欄作家Henryporter問了這個麵粉麵包價格的問題。問得合時，因為港人近年發了神經，忽然把埋怨多年的「高地價政策」忘得一乾二淨。不是嗎？假如地價平貴對樓價無影響，高地價政策不妨愈高愈好吧。Henryporter提出這個顯淺問題，是回應阮穎嫻與施永青的一段對談。
對談中，施永青建議政府調低補地價金額鼓勵發展商加快改劃地皮，令房屋價格下降。阮穎嫻卻斷言樓價與補地價成本並沒有關係，皆因在商言商發展商只會將樓價定於可行範圍的最高價格。Henryporter替施永青解畫，指出地產商認為目前補地價的水平風險太高，因此寧願繼續跟政府拉鋸。
三位都是認識的朋友，今日我就借施老闆的地盤倚老賣老向兩位小友上一課。Henryporter認為「樓價與補地價成本沒有必然關係」可能是DSE LEVEL一個滿分答案，但實際情況不是這麼簡單。我沒讀過DSE，只能先以我在研究院學過的拋拋書包。土地是房屋的其中一種生產要素，而生產要素成本如何影響生產要素需求以及最終消費品價格，是價格理論一年級課程的題目。著名的Hicks-Marshall生產要素需求定律，含意是生產要素愈容易被取代(替代效應)、或消費品的需求彈性愈高(規模效應)，生產要素的需求彈性亦會愈高。前者容易理解，後者的邏輯是當生產要素成本上升，競爭之下消費品的價格亦必然上升，因此除非消費品的需求彈性極低，消費品價格上升最終會減少消費品以至其生產要素的需求量。回說土地的例子，當土地的成本增加，地少樓高是替代效應，地少樓貴是規模效應。
以上一段超技術文，應用在香港還要多一點common sense。一方面，假如香港真的有甚麼地產霸權，無需面對競爭的霸權會因地價減少而降低樓價嗎？
會，霸權產出受低需求彈性和高供應成本約束，這是壟斷價格理論的基本含意。另一方面，除非香港土地供應一寸也不能多，否則地價高低會影響土地及房屋供應。換句話，要樓價與補地價成本沒有關係，條件是地產商之間沒有競爭，而土地供應量又不受地價左右，土地租值因此只會由政府與地產霸權瓜分。問題是，香港地，地產商之間存在競爭，土地供應量亦受地價左右。
發展商只會將樓價定於可行範圍的最高價格？讀經濟科的中學生不應這樣看麵粉麵包價格問題。發展商定價從來受房屋需求約束，只要調低補地價金額能夠如施永青所說增加土地及房屋數量，樓價在房屋需求的約束下必然會降低。這是中學程度應有的經濟學常識。