二手交易策略應對樓市下行風險

最近香港樓市最沸沸揚揚的話題，無疑是一手發展商實行「追收差價」條款，以及銀行對按揭風險的保守態度，也為一手物業或樓花的潛在買家響起風險的警號。另一邊廂，相對更多成交數據支持，以及成交期較樓花期更短的二手市場，也逐漸出現復甦跡象，期望能對衝部分一手交易風險，整體二手策略又應該如何部署？

在近期的樓市下行周期，一手供應又積壓甚多，發展商為釋放庫存壓力，出價保守，並推出多項的優惠條款，吸引大部份市場購買力，連帶使得二手市場冰封。惟由於競爭激烈兼且銷售各出奇謀，出現了如同一屋苑的樓花，不同期數卻有減價出售，以致按揭時在參考最新成交數據時，銀行出現估價下調；或者是一手貨尾的置業優惠，市場資訊不流通及對等情況下，銀行亦對此採取風險最保守的審批額度，均令目前一手市場買家的置業預算，增添一定的不確定性，風險較難管理。

至於成交期相對較短的二手買賣，由於在交易上的細節確定性較高，相對而言，也能更好地避免上述的一系列風險，但在選取物業時，也有技巧及策略需要留意，防範風險之餘，也更好地購置到優質物業，保持資產價值。

首先，從選擇地點方面，揀選二手和一手物業，建議買家最好都留意該區份的較長年期的成交走勢，如3至5年，如此可以看到該區的價格波動情況，對照市場包括差餉及物業估價處或中原城市領先指數(CCL)的樓價指數作參考，從而得知該區的樓價表現是否領先、落後或者穩定。

舉例來說，根據中原城市領先指數由2021年至今年7月收報140.96為例，期間樓價下跌幅度為25.85%，再比較將軍澳、長沙灣(西)、大角咀、香港島、土瓜灣、馬鞍山及元朗，各區樓齡介乎17至23年的主要二手大型屋苑表現，其下調幅度由最低的14.26% 至最高的29.29%，其中將軍澳、長沙灣(西)、元朗、馬鞍山及大角咀，所有成分屋苑表現均優於大市，惟香港島卻幾乎所有成分屋苑均表現落後，平均下跌幅度為26.7%，最高達29.29%。

價格的波幅，會影響到銀行承造按揭時，對於物業估價的敏感情況。一般而言，規模較大、鄰近大型基建的屋苑由於成交較為活躍，故價格的走勢會比單幢樓及小型發展項目更趨穩定；而新發展區也比舊區有更大優勢，原因在於參考附近樓價時，樓齡差距而導致價格差距的問題。

除此之外，購置二手物業，仍需留意物業樓齡，會影響到實際的貸款年期之餘，以及物業的樓價走勢，例如樓齡較高的物業，因業主早年買入時價格較低，故在下行周期，需要交易時有較大議價空間，或可影響到整體價格表現，故買家在置業前可在中介網頁上，查看心儀屋苑及戶型的，不同層數的成交分布為何，加以掌握，當然更細緻的如大維修、管理質素及物業質素等狀況，在最終決定購買前，也應先向物業代理、鄰舍及銀行職員作查詢，再作決定。

作者為高力香港估價及諮詢服務高級董事