有關土地供應和樓價的相互關係，是簡單的經濟學理論，只要推理正確，結論肯定錯不了。然而，在討論特首林鄭月娥的土地政策，我卻發現，很多人連基本的經濟學供求關係也搞不清楚，便來寫評論了。
經濟學的供求理論，增加供應，樓價肯定會減低。(資料圖片)
首先，經濟學的供求理論，增加了供應，肯定會減低樓價，在數學上，就算是只增加一間劏房，也會令到總體樓價減低，然而這影響太小，可以不理。所以，只要大量增加供應量，樓價不可能不下跌。然而，以下三點理論補充卻是值得注意的：
第一點，究竟是不是增加多少供應，樓價便會下調相同的量呢？中學經濟教科書的供求曲線告訴我們，這兩者是比例關係。簡單點說，供應多了，因而價格平了，會有更多的買家湧入市場，頂住價格。因此，增加供應和價格調整只是相關系數，並不絕對等價。
第二點，經濟學理論會假設其他變數是不變，否則不可能作出任何分析。這好比女人挑男朋友，假如其他變數是常數，男人愈有錢愈好。然而，其他變數永遠存在，假如比較有錢的男人不但醜陋，還生性病，更喜歡打女人，那麼，女人就寧願挑比較窮的那一個了。影響樓價的因素有很多，例如人口增量、經濟增長、貨幣和利息因素等等，均都是不停的在和供應量互動變化，沒有學術品德的人，便利用這些變數來「證明」供應和樓價無關。
正是由於有其他變數的存在，所以往往有供應量增加而樓價照升的情況，如七十年代後期，也會有供應量減少而樓價照跌，如金融海嘯時。然而，如果假設一切變數是常數，則經濟學的供求關係是鐵律：囤積可居奇，貨多價不爽。
第三點，說到填海，這究竟會不會令到樓價下跌呢？要知道，從開始填海，到推出土地，那是十幾年後的事，有人說，市場上有理性預期，這也顯然是讀了理論，卻沒有實戰經驗的說法。在市場上，究竟有誰會計較十幾年後的理性預期？這好有一比：誰都知道，股市一定有股災，但牛市三期照樣炒到癲，因為這是音樂椅遊戲……十幾年咁長之後，說不定已經發了財，高價賣了樓，移埋民，供應再多，關人鬼事！