市面仍有不少具投資回報價值的樓盤，正吸引投資者伺機而動。(資料圖片)
受到美國加息周期影響，不少人形容「買貴過租」，然而最近住宅市場租務熾熱，連帶樓價，自今年4月起處下行趨勢，屬於買家市場，市面仍有不少具投資回報價值的樓盤，正吸引投資者伺機而動。
據差估署數據，可以從「雙重印花稅」(DSD)及「額外印花稅」(SSD)的註冊個案，窺探市場對樓市信心程度。6至7月份共錄得30宗SSD註冊個案，視乎持貨年期，繳交10%至15%樓價的印花稅；另一邊廂，DSD個案則共錄得276宗，一般反映了投資者的動作或是換樓鏈的驅動。
從SSD個案中再作分析，6月份涉及的16宗納稅成交，均價在461萬元，而踏入7月則上升了53%，達706萬元。反映部分業主見樓市持續下行風險，寧願及早拋售單位，但亦有業主則借著金管局在7月份放寛銀行最高按揭成數，趁機換樓，繳付較低的SSD金額，避免未來樓價有機會轉勢上升的溢價風險。
隨著政府「搶人才」計劃漸見成效，新人才來港，因需繳交買家印花稅(BSD)，即使申請永居後，可以退還額外稅項，但資金需套牢至少7年，故一般未必即時置業，反倒激活了租務市場。按代理行數據，50大成交屋苑目前的各區平均入場價，分別為港島區16,000元、九龍區15,000元、新界區11,200元和離島區19,800元。
在六成的按揭情況下，鰂魚涌太古城，卻有2.7%的租金淨值，買家無需繳補差價之餘，每月還有約1,000元的租金淨收入。(資料圖片)
再細分各類型屋苑，以現時銀行估價，30年還款年期，年利率3.625厘，分別以六成及出租最高可造的五成按揭作計算。港島區以鴨脷洲海怡半島和柴灣杏花邨為例，在六成的按揭情況下，其物業租值比供款額低約11%，買家需就此繳補差額，惟處於港島東的鰂魚涌太古城，卻有2.7%的租金淨值，買家無需繳補差價之餘，每月還有約1,000元的租金淨收入。而在五成按揭的情況下，這三個主要屋苑均能錄得租金淨收入，介乎6%至23.3%的租金淨值。
九龍區則取九龍灣德福花園、荔枝角美孚新邨及藍田麗港城三個屋苑置入模擬場景，三者即使在承造六成按揭下，相較租值與供款，均能錄得租金淨收入，其租金淨值介乎0.8%至7.6%。若可提升至五成按揭水平，租金淨值更能提升到21%至29.1%。
「買貴過租」的確存在個別屋苑，惟同時間有策略地在取址、議價及按揭成數上選擇，即管在目前加息環境，仍然能制造租金淨收入。(資料圖片)
新界區分別以沙田第一城、青衣盈翠半島、元朗Yoho Town及馬灣珀麗灣四個大型屋苑作模擬，四個屋苑中，唯獨珀麗灣在六成按揭情況下，可錄得約6.2%的租金淨值，其他則介乎負1.4%至19.9%，而在五成按揭下，Yoho Town仍錄負 3.9%的租值收入，其他則有2.2%至27.4%的淨值收入，珀麗灣依然領跑。
由此可見，「買貴過租」的確存在個別屋苑，惟同時間有策略地在取址、議價及按揭成數上選擇，即管在目前加息環境，仍然能制造租金淨收入，待息口穩定及「搶人才」的成效隨年月發揮，可見香港物業的升值及投資價值，有望再上一層。
作者為高力香港估價及諮詢服務高級副董事陸偉倫