商業樓價下跌依然是貴

日前，旺角洗衣街與亞皆老街交界的商業用地揭標，前身是水務署大樓及食環署辦公室原址，地盤面積逾12萬方呎，可建總樓面約152.4萬方呎，結果「新鴻基地產」(016)以約47.3億元投得。

這塊地皮去年估值高達逾200億元，近期接連有地皮流標，所以市場人士已把估值下調到56億至110億元，即每方呎樓面地價約3,700至7,200元，但中標價只有約3,103元而已。

注意一點，地價是跌了七、八成，可是由於建築費是上升了，因此樓價並不會跌上相同比例。

截標時，地政總署總共收到3份標書，換言之，「新鴻基地產」的標書已經是最高價的一份，陰謀論者也許想，這是各大地產商暗中聯合間接向政府施壓。總之，這證明了市場對於商業樓宇的未來前景看得如何之淡。

香港人在這些年來，一直低估了商業樓宇對於民生的重要性。

我說過很多遍，從2003年以來，商業樓宇的升幅遠高於住宅單位，有一些黃金地段，例如灣仔船街、太古廣場三期周邊，時代廣場周邊等等的商舖，呎價從最低到最高，有的升了一百倍還不止，完全是瘋狂。至於商廈的升幅，雖然稍遜，也不會低過住宅樓宇多少。

商業樓宇的價格急升，經營成本增加，結果就是人工被壓縮，人民收入追不上經濟增長。另一方面，打工仔的工作空間也日益狹窄，我說過很多遍，四大會計師樓的合夥人沒有私人辦公室，普通人員連私人桌子也沒有，一張大型「豬肉枱」供多人輪流使用。

此外，市民休閒活動時，吃飯的空間狹窄，玩樂的地方狹窄，K房細小，又例如密室逃脫空間窄小，又有何好玩可言？難道這些不是民生，而只有住宅才是民生嗎？

然而，一場新冠疫情，加速了在家工作的大趨勢，這當然也因為線上會面的技術發達，令到辦公室的需求大為減少，這有點歪打正著，在全世界，正是由於香港的商業樓宇價格太高，剛好抵銷了以上的效應。

總之，相對於香港的人均收入，和其他城市相比，商業樓宇在大跌價後，價格依然不算太平，不過由於高位下跌，痛苦是難免的了。