土地的價值與土地的增值

今日要講的是如何提升土地的價值，由於範圍太大，因此只講住宅部分，而其他的價值諸如商業、農業等等，不在本文討論之列。

此外，價值不同於價格。1991年，東京一地的房地產價格，已超過了整個美國的所有房地產的總值，但這並不等於區區一個東京的土地總值便可超過美國，這只不過是代表了其價格的超越而已。

試想想一個狀況：假如現時香港政府不知發了甚麼神經，完全禁止蓋新樓，即是完全沒有新供應，而且還加速拆卸舊樓。例如說，只要房子超過50年，便強制拆卸，大家認為，樓價會怎樣？

毫無疑問，樓價會大幅上升，隨時升上一倍，也還不止。可是，在實際的住宅樓宇總價值，卻也毫無疑問是下降了，皆因樓房的總數是少了。

反過來，如果政府又發了另一方面的神經，大手推出土地，八萬五還不止，索性加倍推夠十七萬，結果必然是令到樓價大跌。

試想想，當年的八萬五已令到樓價大跌七成，如果推出十七萬，豈非會跌更多？換言之，樓房的供應增加，令到總價值上升，但總價格反而下跌了。

所以，我們得出第一個結論，就是土地的價值和其價格，是截然不同的兩回事，雖然，很多人會把這兩回事混淆了。

以太古城為例子，它是把土地價值提高的經典個案，證明了只要提升建築和管理質素，就可以提升土地的價值，因此它比鰂魚涌更為值錢，而鰂魚涌的地段本來比較好，因更接近市中心。

太古城的第一大優勢，當然是「太古集團」的優良管理，但有一點令我覺得很奇怪，就是隔鄰的太安樓和太古城只是相隔區區的七年，為甚麼質素會有偌大的相差呢？

於是，我找出了另一個理由，就是太古城的所佔面積大得多，事實上，在整個港島區，完全沒有這麼大片的土地，而在城市規劃當中，更大片的土地意即可有更好的規劃。就此，我們可以看到，像沙田第一城、嘉湖山莊、美孚新邨這些大型屋苑，其價值及價格，也高於零星的單幢大廈。而在中國的其他地方，「小區」的概念，也代表了比較優良的管理，證明了這是放諸四海皆通的基本原理。