審慎觀望甲廈復甦苗頭

近日，有外媒描述香港甲級寫字樓正適逢「痛苦的衰落」(Painful slump)，主要以中環新型的甲級商廈的空置率為例，大致地刻畫整個甲級寫字樓面臨的困境。不過且看落成量、使用量及空置率的整體數據，逐漸有緩和跡象，代表板塊即將否極泰來嗎？有意投資者又有何注意事項？

甲級寫字樓的價格及租金近年處於下調周期，主因在於正值高峰，根據差餉物業估價署數據，2022年的新增寫字樓面積，達到299萬方呎，去年亦有144萬方呎的供應，而本年則預測將有146萬方呎的落成量；另一邊廂，隨著疫情改變了企業的工作模式，「居家工作」逐漸流行，以致相應的辦公室需求一度減少，故此在2020年起，甲級寫字樓的使用量一度出現負增長，以致供應增加，需求減少，導致空置出現的情況，情況在2022年起，隨著疫情防控的放鬆，工作復常後，甲廈使用量回復正數，惟兩年間平均僅消耗43.5萬方呎，仍遠少於年度新供應數字，以致寫字樓空置率一度擴大至2023年的16%。

從消耗量而言，2023年的需求數字比起疫情前2019年的169萬方呎年度使用量，差距有74.2%，主要因為除了疫情而辦工模式有所轉變外、地緣政治的衝突，以及聯儲局的持續加息，也直接影響經營者的資本取態和策略，更多時以成本效益作為租賃物業的首要考慮條件。比較明顯的是縮減辦公室規模外，並從而進駐次核心區，例如灣仔、港島東的甲級商業中心，為常見的「去中環化」現象。翻看相關區域的使用情況，灣仔區自2022年起，均錄得正增長，2024年首季使用量為20.77萬方呎，按季升97%，目前空置量為9.9%，遠低於全港整體16.3%的空置水平；港島東區亦在經歷2022及2023年兩年負使用量後，今年首季錄得正7.16萬方呎的使用量，該區提供優質新穎的甲級商廈，交通便利，租金受壓情況下，價廉物美，因此吸引不少租戶進駐，目前空置率為13.8%，比去年跌10.3%。

由數據可見，甲廈需求其實有復甦的苗頭，但無可否認仍然受到宏觀環境的牽引，以致早前預測的供應量未能及時消化，不過從去年疫後通關起，板塊的主要租務動力來自保險業的擴充需求，而隨著中港融合的大勢愈發成熟，香港在大灣區的定位更加鮮明，在人才湧入及中資公司的國際化發展策略的推動下，相關企業未來勢成甲廈租賃市場的支柱。

展望而言，由於供應高峰仍然持續，惟需求的增速會否回到疫情前水平仍未明朗，預計甲級商廈的估價及租金仍會在年內受到壓力。而隨著利率持續高水平，與美元掛勾的港元仍處強勢，也令到資金保守及經營者繼續以成本優化作首要策略，對於有意投資工商物業，銀行的相關貸款利息也考量到風險因素而提高，雖然市場不時有大幅折讓的放盤，惟更加適合現金流充裕並可以低槓桿進行的投資者，以減少未來的波動風險。

作者為高力香港估價及諮詢服務高級董事