根據瑞銀(UBS)早前公布的《全球房地產泡沫指數》報告，名列榜首是令人意外的德國法蘭克福，而樓價一向高企的香港，只能排第三。另一德國城市慕尼黑竟然緊隨香港其後，排列第四。近年德國奉行「房住不炒」政策，透過嚴苛的租務管制法規，的確令德國樓價保持一段時間平穩，國民財富投資，精力心神都被投放在發展實業之上，就連內地都向著此政策方向效法。故此，是次的泡沫指數報告，實在令人大跌眼鏡，反思究竟「房住不炒」的概念是否真的行得通。
由於歷史沿革，德國政府一向強調房地產市場的社會福利性質。德國是少數幾個租房率高的發達國家之一：超過一半的家庭租房。德國政府選擇將補貼的重點放在租房者身上，而不是自住業主。即使在高收入的群體中，租房仍然很普遍。
德國嚴苛的住宅租賃法有幾個特點，租約是開放式，沒有時間限制，可以無限續約，另一邊廂，租客卻比房東更容易終止租約。在租賃期間，租金只能緩慢上漲，每3年最多只能漲20%，其效果類似全國性租金管制。
租賃市場缺乏靈活性，實際上為市場帶來意想不到問題，如新房供應不足、房地產商熱衷於把出租公寓改建為出售公寓、租戶傾向於無限期地住在實際上再不合適他們生活的住宅，務求繼續享受低於市價租金，如此種種，當然也衍生了租賃黑市，故此德國的住房已經陷入了某種惡性循環。
德國住房模式的初心確是「不患寡而患不均」，但在自由市場的經濟行為推演下，還是導致房價房租不斷上漲，泡沫指數甚至名列世界前茅，可以說「房住不炒」短期內的確解決了住房問題，但長遠來說，也扭曲了市場經濟的運作，故此，政府適時的政策調整，或能令「房住不炒」的政策更能穩妥發展。
作者為方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人