新世界出售新創建財務顧問稱作價合理

新世界發展(017)於上周四公布由獨立財務顧問所發表，關於以每股9.15元出售所持有的新創建(659)股份予大股東建議，財務顧問報告表示作價合理外，亦符合上市公司及其股東利溢，並建議通過該交易。市場對新世界今次出售新創建曾有不同聲音，部分認為是給予新世界減債好時機。筆者認為，今次交易對於該集團及股東均有利，不單止可處理負債率偏高問題外，可讓集團財政資源更有效地運用，以提升整體盈利能力及有助修復現時每股估值。

首先，以估值來計算，投資者很難利用每股帳面值與出售價作比較，因部分資產帳值其實是遠高於其合理值，特別是一些非流動資產在會計上需用成本價紀錄，所以帳面值能否反映其合理值已是一大難題，因此，最合適方法是以最後交易市場價格與出售價比較。按每股出售價9.15元比較，較提出收購前最後交易日6月21日收市價7.49元溢價22.2%，以及當日前60個交易日及180個交易日平均價格比較，分別有溢價32.1%及34.4%，因此作價已屬合理水平。

另外，由於經濟狀況轉弱，高負債公司往往會被投資者質疑會面對流動性風險，而市場上已有非常多的內房企業出現流動性問題後股價受壓例子。有見及此，管理層在今次出售新創建股份後，除承諾把當中40億元用作派發特別現金股息，亦會把部分資金在市場上回購永續債，因在市場息率高企下永續債價格已跌至低位，令到永續債規模減少外，更重要是現時永續債債券孳息率超過6.8厘，回購後可為集團帶來即時會計盈利。按照新創建過去為新世界提供股息率只有6厘來看，以6厘回報資產去減省6.8厘開支負債，絕對是個一石二鳥的良方。

在完成出售資產、派送特別現金股息，及用部分資金回購永續債後，集團手頭流動資產將大升，亦會隨著因要為保險業務而超額作出的撥備可以解決，負債比率亦會明顯降低至44.7%。因此，可令到新世界即時現金流增加，並達到去槓桿化效果，完成出售新創建股份後，將進一步把業務集中在回報率更高的地產相關業務，有助帶動整體盈利回升，降低因業務過分分散在低回報業務下，掃除估值無法提升障礙。

基於交易需由股東特別大會通過，若動議通過的話，新世界將向所有股東派發每股1.59元特別息，加上全年普通股派息0.76元，可獲2.35元股息，令股息率可達16%，對小股東屬於非常利好的選擇。

新世界股價自今年1月高位25.2元水平持續回落後，近日已兩次跌至14元水平後，開始有出現技術見底情況，尤其上日跌至14.24元，RSI未有再跌穿30超賣水平外，更持續見RSI一底高於一底走勢，反映股價雖然下跌，不過下跌動力愈來愈弱，觸發逐步見底訊號。若股價能企穩本月初14元，可逐步回升，先以50天線16元作首個目標。預期負債比率得到改善，及未來新項目逐步完工，帶動租金收入佔比上升，整體估值將獲得向上修復，最終可上望100天線17.6元，若進一步下跌，失守13.8元則宜先行離場。(留意若獲股東會通過1.59元特別息派發需要作出調整)。