新世界發展(017)

隨著美國整體息口在過去兩年由接近零息水平，加至現時的5.25至5.5厘，令到不少企業財務成本明顯增加，因此，對本港所有地產發展商亦帶來衝擊，尤其是以本地各主要地產發展商來說，按上一財年的數據來計算，財務槓桿比率由2.1%至93%不等；至於負債比率則由2.1%至43%不等。

市場擔心本港地產發展商負債比率高企，會引致如內房般骨牌倒下效應。首先，本港地產發展商未有如內房般以不合理高價去追捧地皮，藉以推高周邊樓價，內房股出現資不抵債局面完全不會在本地地產股中發生。以最近被網上不實言論攻擊的新世界發展(017)為例，近年多以合資方式投地，現時的市帳率只有0.16倍，遠低於其他本地地產股的比率，因此，並非在資不抵債的情況。加上集團現時反映支付短債的速動比率為0.63倍，在本地綜合地產發展商中的排名處於中游位置，所以並非如市場的傳聞所言般差。日前市場上不實傳言，已在集團公告中一一澄清，因此，可以釋除市場上近日的利空氣氛。

該集團經過今年多次把非核心業務出售，以及據官網上載的投資者通訊顯示，上半年已成功取得銀行約300億元低息融資，利率為H(8月30日約3.76厘)加1.1厘，實際利率即約4.86厘，遠低市場之前揣測的10厘水平。市場對新世界的不實傳聞不攻自破，因此，近日股價及債價急跌，實屬不合理的下跌，令到股價更加吸引。

新世界昨收報17.04元，升0.52元或3.1%，過去5年平均Beta值為0.81，系統性風險低於大市，若以持貨風險來說相對為低。52周最高位見26.75元，最低位見15.36元。市場預期其今年將受本地樓市疲弱及租務市場轉弱拖累，令盈利有機會倒退30%。不過，預期在新項目推出，以及本港經濟逐步復甦下，5年年複合盈利將由過去疫情期間倒退14.25%，轉為未來增長為10%。

以現價計相等於過去12個月追蹤市盈率37.76倍，市場予其預期市盈率為22.68倍，明顯較追蹤市盈率為低，反映市場對集團整體前景看好，相信主要是受到未來年預期市盈率增長率達到1.37倍所帶動，而市帳率則為0.16倍，在行業中是最低，只要本港經濟增長回復動力，市帳率一旦回升，預期投資回報將是行業中最為顯著的本地地產股之一。

若以股價在今年1月底時升上25.2元水平後持續回落並以15.4元為底部的話，倘按黃金比率38.2%作反彈，股價可上望19元水平。因此，投資者可在16元水平買入，並以19元作為短期目標，若能成功升破，更可以用整個回調61.8%作為中線的反彈目標，並上望21.5元。不過，由於15.4元為主要的技術支持，一旦失守15元，亦要考慮先行離場。