新世界發展(017)

過去一年本地及內地經濟受壓下，地產市道難免受到影響，但從數間大型發展商業績顯示，反映業務已步入復甦。新世界發展(017)上周五公布截至今年6月底全年業績，各業務分類收入均按年上升，升幅由0.5%(道路業務)至69.6%(保險業務)不等，令全年綜合收入達到952億元，按年升40%。

主要因為過去發展過程中，該集團一直尋求業績增長同時，亦有考慮業務過度集中風險，因此，整體業務較為分散，當中佔比最多的保險業務，亦只佔總收入34.2%(2021至22財年為37.8%)。另外，首兩大業務收入佔比，在過去兩個財年只分別佔63.2%及62.9%，因此可避開經濟周期帶來的波動。

至於市場對集團負債重所提出的憂慮，在細讀營運數據中的細數後，其實並非如市場所說般嚴重。表面上看，其負債比率的確是由之前一年的54.7%，升至56.4%，但只輕微增加1.8個百分點，在經濟下行周期不算太高。由於整體業務中包括保險業務，在標準會計準則中，即使未有實現棄保賠付，亦要當作為可能出現的短期或然負債，令到一筆高達462.1億元數值需當作為流動負債入帳。若按管理層過去經驗，相信當中只有48.3億元金額需在未來一年內支付，令到流動負債總金額可能被多計了413億元；因此，其實際淨流動資產應是正345億元，而並非資產負債表中所列出的淨流動負債68.5億元，而流動比率應是1.25倍。

由於集團物業發展、物業投資及保險等業務按會計準則需作出一系列非現金流減值，因此，市場較為關注其核心盈利，而過去一個財年核心盈利為110億元，按年升21%，反映整體盈利能力仍然強勁，相信未來能維持較強盈利增長能力毋容置疑，特別是近年致力發展多項大型商業投資項目，包括中港多個以K11品牌命名商業項目。另外，將落成的機場11 SKIES及深圳K11 Ecoast等，令到投資組合中可帶來穩定收入的比重進一步上升。預期其商業租務收入將繼續增加，將令其核心經常性收入，由現時佔整體收入的30%，增至2026年的50%水平，到時將有更加穩定收入，為股東帶來更穩定派息基礎。

另外，該集團末期股息派0.3元，加上中期息0.46元，全年共派息0.76元，不過，同時宣布當完成出售新創建股權後，將可派發特別股息1.59元，由於股東會一旦通過出售新創建股份，可獲得特別股息，令到全年派息可達2.35元，較之前一年的2.06元增加14.1%，而15厘的息率的確有助穩定短期的股價跌勢。

新世界發展今年5月5日至上周五期間股價錄得27%跌幅，期間未有錄得資金流走，反而錄得13.9億元累計資金流入，當中大戶佔10.6億元，散戶則佔3.3億元，反映投資者對其整體前景仍看好。尤其大戶投資者於上周五坐貨比率，已由8月中的低位7%持續升至19.7%，已差不多重返7月中的20.2%水平，表示大戶對股價見底的信心明顯增加。

該股股價自去年11月由低位15.4元開始見底後，持續上升並成功收復多條移動平均線阻力，至升抵25.2元後，便開始持續回落，並向下跌穿所有移動平線外，更在昨跌至14.04元，稍為失守去年11月低位，但隨著股價反覆試低位，曾跌離50天線17%，而且RSI更未有跟隨股價試新低，形成RSI牛背馳走勢，或預示股價有望見底，可在14.2元買入，上望50天線16.8元，一旦由現價回調超過10%的話，則最好先行沽出止蝕。