李澤鉅於明年或任長和主席。(資料圖片)
每一次見到香港地產商的財技大動作，我總是先入為主從兩個方向去睇：第一，應該是由下一代接手交棒了。第二，集團的整個發展方向有重大改變。
這跟封建制度的傳承方式有相似的地方，除了立太子把道統過繼之外，幾房人要分封土地、利益、權力，按下一代的長處去發揮，維護整個核心集團的最大利益。長和系業績會當中，高層葉德銓暗示李澤鉅為「明年主席」，透過在廣大市民、傳媒面前露口風，是強化下任接班人道統的手段。地產大集團的資本動作結構本身已經夠複雜，例如長實和黃合併成「長和」的世紀重組，光看資料都看到頭昏腦脹，要推測其動機，就難上加難了，很難簡單三言兩語講得明。
只是地產商搞這些資本大動作的時候，剛好又撞正上一代人差不多要退，下一代也有足夠歷練，所以把「傳位」跟「資本動作」扣起來做沙盤推演，也算合情合理。
長和系重組後，多次併購海外公用事業，又多次賣走中、港資產，都反映集團的發展方向有核心的改變，明顯想把發展中心放在外國，棄中棄港的意圖明顯。
新世界系多把旗下的上市公司在股價低位私有化，完璧歸趙。九倉系則有意把旗下最賺錢的商場，分拆出來釋放價值。
私有化和分拆，是兩個截然不同的財務技巧，方向的思維角度相似，就係要假定大股東及其控制董事局是最清楚公司核心價值和未來發展潛力的一群人。
私有化的本質，是把上市公司收歸入自己大股東的口袋之中，衡量過維持上市地位的成本後，大股東選擇把上市公司應有的價值反映不與公眾分享，直落自己口袋。分拆的本質，則是把公司本身應有的價值釋放出來。
新世界私有化的動機不易推斷，雖然公司高位在市場上集了資金，然後低位私有化，理論上是賺了中間差價。一般實業公司、有穩定現金流的公司不容易吸引投機資金，股價不像純炒概念的公司般大起大上，會帶來短期爆炸性。私有化的客觀效果是把股價短期內炒高，亦變相打開了一度逃生門，至少賺了短期的資金回報。
分拆的方式套路則比較簡單，以九龍倉(004)為例，分拆出來的商場都是有穩定的收租回報，收租這門生意的本質就是被動現金流，不會跟其他業務有協同效應，與其合併在同一個上市載體，倒不如分拆出來獨立營運。分拆資產，起碼收窄了管理層折讓和資產折讓。有時合併在一起，未必吸引到機構投資者，不排除有基金只看好海港城，卻不看九倉其他業務，那他們就會落注時心大心細，就不會直接買九倉的股票。分拆也讓公司賺到隻殼，不過，對這些超級巨企來講，幾億元殼價又是甚麼呢。