解說最新110%按揭(上)

去年12月金管局推出一次性特別安排，幫助買入建期樓花但現時估值不足的買家上會，按揭成數提升至高達八成，供款佔入息比率上限提高至60%。市場上最新有一個按保以外由一家金融服務公司推出的高成數按揭計劃，同樣適用於2021年至2023年買入建期樓花的買家，按揭成數按估值高達110%，以成交價高達90%為上限，供款佔入息比率上限亦同樣提高至60%，幫助之前買入建期樓花之買家因估值下跌出現估價不足仍能以足夠按揭成數上會。過往於2002年亦曾有超越估值100%的按揭計劃，最高達140%，當時主要是針對負資產業主透過轉按減輕財務負擔的計劃。

樓價自2021年高位下跌約27%，而當中近年買入樓花並選用建期的買家，若現時準備申請按揭上會，或因樓價已下跌10%至逾20%而出現估價不足，銀行計算物業可造按揭成數以成交價及估值之低者為準，若買家購買樓花選用建築期付款，樓花期或長達一年至逾兩年不等，期間若樓價下滑導致買家申請按揭上會時物業估值下跌，買家可獲批之實質按揭成數便會減少，須補付首期差額上會。以2022年推售之數個一手新樓盤為例，現時估值對比成交價下跌約15%，例如買家於2022年以1,600萬元買入一手樓花單位，計劃申請七成按揭，但目前估值下跌15%至1,360萬元，以估值計之七成按揭金額為952萬元，對比成交價之七成1,120萬元，買家須補首期差額168萬元。

與七成按揭作對比，若申請金管局特別安排銀行之高達估值八成按揭，若樓花物業估值下跌幅度不多於12.5%，樓花買家可以無須補付首期差額而上會；換言之，若樓價及估值下跌幅度較大，買家仍需預備資金補付差額，但差額負擔已大幅減少。上述例子計，若成功申請八成按揭，買家可獲之實質按揭成數等同成交價之68%，首期差額已大幅由168萬元減少至32萬元。而若選用這個110%按揭計劃，買家的首期負擔更可大幅減輕，無需首期差額便可獲高達成交價之九成按揭。