香港樓價被指與「實質利率」有關。(資料圖片)
大約是年半前吧，當時還是大學教授的姚松炎發表了《請用科學證明樓價高企的原因》一篇文章。作為學者，我當然支持這篇文章的標題；但作為經濟學者，我是難以認同這篇文章的否定供求分析的觀點的。之後，姚教授以獨立候選人(而非標題黨)身份參加建築、測量、都市規劃及園境界的立法會選舉，並贏得這個功能界別的議席。我也搞不清楚是甚麼原因，姚議員最近被翻舊帳，一連幾日舊文被周顯批評得體無完膚。認識的朋友當中，未接受過正式研究院經濟學訓練但又比不少學者更懂經濟學的有兩個，一個是蕭若元，另一個便是周顯。今天樓價再創新高，我也忍不住來湊湊熱鬧。
究竟《請用科學證明樓價高企的原因》出了甚麼問題呢？周顯質疑此文是為地產霸權發聲，並指姚引用了與地產霸權關係密切的智經研究中心發表一份有關香港樓價與房屋供應的研究報告：「從相關系數而言，私人住宅落成量與樓價之間沒有任何關係。」(譯自原文：“There is no relationship between the proportion of private housing completions and property prices in terms of their correlation coefficient.”)是的，從姚教授到姚議員，他一直主張樓價高企的唯一原因是負實質利率。但這裏我要先還「地產霸權」一個公道，姚這個引述其實並不準確。英文proportion of private housing completions不是私人住宅落成量，而報告的中文版原文是這樣的：「香港私營房屋落成比例與樓價之間沒有顯著的關係。」就私人住宅落成量，報告其實發現：「從更長時間(1991至2012年)的數據發現，私營房屋落成量的變化受到五年前的樓價變動所影響，這結果反映出發展商可能受到當時經濟不景氣的影響而變得審慎保守，隨後的私營房屋落成量便可能受到影響」，而非姚所指的沒有任何關係。更值得留意的是，姚引述這報告去支持他那「近年有多項研究發現，土地、房屋供應並非導致樓價高企的成因」之說，但該報告的建議卻是「總括來說，政府要解決房屋問題，必須從增加土地供應著手」。
然而，這些純粹相關系數的統計分析，在沒有理論基礎支持下，其實與睇風水分別不大。姚認為他提倡多年的「實質利率」假說，才符合放諸四海、以過去的數據驗證、不同規模的經濟體進行驗證、預測未來這四個層次的科學驗證標準。實情又是怎樣？以我較熟悉的美國為例，低利率甚至負利率引發樓市泡沫之說，難以解釋泡沫只集中於住宅而沒有蔓延至其他房屋。
至於香港，姚認為2008年是樓市泡沫爆破，如今美國已進入加息周期，本地樓價卻又不跌反升。風水佬呃你十年八年，負實質利率是唯一解釋樓價高企的原因，真係信不信由你。