首置客勢牽樓市反彈

本港樓市近月成交一直在疏落，財政司長陳茂波月初重申，暫時無意調整樓市辣招，但考慮為首次置業市民放寬按揭成數比例，相信能夠帶動整體氣氛逐步向好。

新按揭計劃，俗稱「波叔Plan」於去年《財政預算案》出爐，陳茂波決定放寬按揭保險計劃樓價上限，即買家可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，由800萬元提升至1,000萬元，最高八成按揭的樓價上限，由1,000萬增至1,200萬元，而樓價1,200萬至1,920萬元的合資格物業，按揭成數最高為五至八成，並以960萬元為上限，有意加快了中高價物業流轉，促進市場交投，特別針對換樓鏈的啟動。

「波叔Plan」推出超過1年，財經事務及庫務局今年公布，由去年2月至12月，涉及按揭保險計劃的成交共1.6萬宗，樓價400萬至1,000萬元的物業佔83.4%，1,000萬至1,125萬元的樓價佔4.2%，1,125萬至1,920萬元佔6.5%，反映更多市民選用高成數按揭入市。

更甚的是，1.6萬交易中高達87.5%為首次置業人士，當中有近6,700人選擇431方呎至646方呎單位上車，另有超過6,600人選購更細的215方呎至431方呎單位。然而，金管局公布今年頭4個月住宅批出貸款顯示，涉及「波叔Plan」的交易下跌超過28%。

事實是頭4個月涉及按揭保險計劃的申請中，超過74%是來自二手市場，再看低於1,000萬元二手交易佔整體85%，可推斷超過八成買家藉按揭保險計劃出手。假如「波叔Plan」升級到2.0，將對本港地產市場帶來幾大衝擊？

首先，筆者建議把首置客的按揭成數放寬到95%，或把高抵押率上限如80%的封頂價提高到2,000萬元。以500萬元樓價為例，買家可節省25萬元首期，利息總支出將加重5.8%，由190萬元升到201萬元；還款期以25年為限，以3厘利息推算，每月增加開支1,180多元。對預算有限的首置客來說，這當然是利大於弊，畢竟口袋多了14萬元(25萬元減11萬元)以備一時之需。