擴闊百元印花稅並不「輕描淡寫」

政府上月公布新一份《財政預算案》，財政司長陳茂波就樓市方面的政策僅擴闊 100元印花稅範圍，由300萬元或以下的物業，擴展至400萬元或以下的物業均能受惠，市場普遍聲音認為措施成效不大，不過細看數據及一手供應的分布量，或實際對樓市成交動力的成效比預期更高。

市場一般將香港樓價的著眼點，放置於交易的平均價格上，以2024年的數據作參考，整體交易平均樓價約855.6萬元，其中一手為1,141.6萬元，而二手約722萬元。雖知道從統計原理而言，平均數牽涉到極端數值，所得出的結果，並未能實際反映購買行為的分布及集中點，故此而評論政策的成效或會以偏概全。

事實上，若以800萬元樓價作分水嶺，去年800萬元以上的私人住宅物業成交量為14,533宗，僅佔整體註冊量的27.4%，變相而言，超過70%以上的成交來低於樓價平均數，再以每百萬元細分800萬元樓價以下的成交分布，15.1%的成交，來自於500萬至600萬元的價格區間，為各分布比例中最高，而緊接其後，便是300萬至400萬元的物業成交，去年有7,623宗，佔14.4%，亦即是次政策的受惠範圍。實際上，400萬元以下的物業成交，去年佔全註冊量的25.3%。

是次政策，有助減輕上車人士的置業成本負擔，若以供款百分比，假設400萬元樓價作九成按揭，年利率3.125厘，分30年的最高還款期計算，每月入息要求約31,509元，相當於香港入息中位數30,000元水平。變相而言，約半數香港家庭得以踏入購買私人住宅的門檻，而隨著私人住宅樓價連年下調，回顧去年成交的300萬至400萬元樓價的成交，不乏大型而務實的二手民生屋苑，如嘉湖山莊錄得106宗、荃灣中心錄105宗、沙田第一城有74宗、金獅花園有65宗，以及大埔中心的61宗，即便在交通方面並處東九龍市中心的淘大花園亦有21宗。若按香港、九龍和新界劃分，300萬至400萬元樓價的成交分布，新界區佔據58.5%，為三區最多。

政策也有利同時於發展商的一手庫存減輕，從近日推售的新盤入場費不少均出現低於400萬元的成交，例如新鴻基地產(016)於天水圍輕鐵天榮站上蓋的「Yoho West」的最低入場費為折實約302萬元，接連錄得不俗銷情，可以預視本年發展商在去庫存的大策略下，也會擅用政策以增加物業的吸引度，吸引投資者及用家入市，重拾整體的樓市動力。

當然，若是政策把覆蓋範圍擴闊至500萬元或以下的樓價，按去年成交分布，則代表有超過40%的成交將會受惠，當然政策成效將會更大，但考慮到市場處下調週期時，若對應成交比例持續擴闊，或使得印花稅收入大打折扣，可能影響到公共財政的收入，也不利於社會建全發展，故更適宜審視樓市發展情況，再作考慮是否進一步放寬。