太多因素影響樓市走勢。圖為將軍澳。(資料圖片)
自從特首推出鼓勵置業的房屋政策，評論紛紛以「自置居所比率」作為分析重點：有人認為，政府政策弄巧反拙，令置業率不斷下跌，有人認為，置業率低會拖累經濟表現，也有人認為，年輕人置業率下跌反映的是，房屋集中在中老年人手上。
我有一小一大兩個疑問。
小的疑問，是年輕人置業率下跌的同時，中老年人的置業率是否也在下跌？數學上，只要擁有多個物業的人愈來愈多(或少數人擁有愈來愈多物業)，所有年齡層的置業率可以同時下跌，不一定只有年輕人置業比例才愈來愈低。
至於這些持有多個單位的業主，主要是所謂「靠父幹」的年輕一代，還是「阻住新一代上位」的中老年，就要留待有數據在手的專家去解答了。
大的疑問，是置業率的起跌到底由甚麼決定？
住屋(租屋加上自住)的供求決定租金，新樓的供求又決定了樓價，樓價同時是租金的折現值。買還是租的決定，牽涉的因素太複雜：除了儲夠首期，對未來樓價和租金的預期、收入增長的走勢、家庭結構的改變等等都在影響行為。
更麻煩的，是加上內地資金投資港樓、樓市辣招為上車或換樓增添難度。十幾廿個同時改變的因素，解釋置業率升跌沒有一眾評論所假設的簡單。
舉個例，置業率由八十年代上升至九十年代中，下跌了好幾年到負資產年代回升，十年前左右又開始下跌。近年置業率下跌似乎跟樓價急升很有關係，在八十、九十年代卻是兩者同時上升，回顧歷史會發覺兩者的關係一時一樣。為甚麼？我不知道，大家有圓滿的答案請告訴我。
既然影響置業率的原因多不勝數，以之作為政策目標就奇怪了。佛利民教落，當政策工具同政策目標的關係撲朔迷離，政策容易弄巧反拙。(若果近年置業率下跌是樓價急升加上按揭收緊所致，政府豈不是自己玩自己，變成要除三害的周處？)
以置業率作為政策目標的另一個問題，是正如周顯大師所說，忽略了居住質素：極速提升置業率的一個方法，是鼓勵公營私營全力推出50方呎的新式樓宇，保證業主人數明顯增加。這個講法可能有點誇張，但只要以置業率為首要目標，類似的扭曲效果難以避免。