樓市已明顯由觀望轉向積極

2026年，香港住宅市場正處於新一輪轉折點。經歷數年的回調與低迷後，息口自高位回落、人才計劃推動人口增長、股市回暖帶來財富效應，加上一手貨尾逐步消化，市場氛圍顯著改善。全年樓價預期平穩向上，累積升幅料約6%至8%，下跌風險顯著收窄。買家心態由「猶豫」轉向「積極」，甚至出現「追價搶貨」的情況。

自看一手市場，近期新盤及加推單位的優惠逐步削減，部分折扣更被取消，定價策略由「搶客清貨」轉為「穩中進取」。隨着貨尾持續減少，發展商的定價主導權逐步回歸，全年大幅劈價的場面難再出現。

二手市場方面，業主心態同步轉強，反價、加價及零議價成交逐漸增多。議價空間由過去的5%至8%，收窄至3%至5%，熱門屋苑更出現追價入市的個案。若價量齊升、放盤偏緊的趨勢延續，業主的議價話語權將進一步提升。

再來看看買家結構的層面，2026年的買家結構更趨多元。本地剛需與換樓客仍是基石，內地買家佔比有望由2025年的25%增至近30%。租金高企推動「轉租為買」，人才計劃帶來的高收入人士對中小型優質單位需求穩定。股市及經濟回暖亦吸引投資者與高淨值人士回歸，豪宅市場大受看好。

依此推算，成交量將隨市況逐步上升，全年一手及二手私宅買賣登記總量預計約6.3萬宗，按年升一成，其中一手約2.2萬宗、二手約4.1萬宗。若下半年政策及資金面配合，成交量有望進一步突破，市場活力可再昇華。

整體而言，2026年香港樓市主基調為「穩步向上」。市場不再出現極端行情，而是溫和樂觀、逐步回暖。對有需要的買家來說，目前是合適的入市良機；業主持貨信心回升，發展商定價主導權重建。雖然宏觀環境仍存在不確定性，但從數據與情緒來看，全年走勢將以穩健回升為主，「小陽春」之後更有望迎來明朗的升勢。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮