第一太平戴維斯：2025年第四季核心街舖租金止跌反彈按季回升1.1%｜商舖市況

第一太平戴維斯最新發表的《香港零售租賃市場報告》指出，2025年第四季度展現企穩跡象，並呈現獨特的結構性分化。儘管面對低經濟增長及港人北上消費等宏觀挑戰，2025年全年零售業總銷貨價值仍錄得3,804.64億元，按年微升1%。租金走勢企穩見底，2025年第四季度核心街區商舖租金按季回升1.1%，其中尖沙咀及銅鑼灣上升1.5%；相比之下，受新界區跌幅拖累，主要商場租金按季輕微回調1.4%。目前核心街舖租金較高峰期已累計回調約76%，顯示市場已接近觸底。

零售市場呈「傳統財富」與「年輕富裕」需求兩極化

市場正經歷從「傳統財富」向「年輕富裕」的消費模式轉變，「傳統財富」階層繼續支撐中環及尖沙咀等核心商業區的硬奢品與旗艦店需求；而「年輕富裕」群體則更傾向追求體驗式旅遊、健康生活及新興運動品牌。這種兩極化趨勢亦促使業主調整策略。展望2026年，隨著租金水平接近週期底部，預料核心街區商舖租金將持平或錄得高達5%的溫和增長。詳情請參閱附上的報告。

消費群體兩極分化，「傳統財富」客群持續鞏固珠寶、腕錶及設計師品牌等實體資產消費；反觀「年輕富裕」一代憑港元強勢而把消費重心轉移至海外體驗、大型體育盛事及奢華滑雪之旅等，推動零售業態重組。

新興業態填補空缺，市場湧現大量針對年輕客群的新需求，包括Alo、On Running等運動休閒品牌、匹克球（Pickleball）與Hyrox等新興運動、以及社交俱樂部（Social Clubs），正積極進駐商場空間以提供沉浸式體驗。

核心與非核心區定位分野，奢侈品牌進一步整合至置地廣場、海港城等核心地標商場；非核心區購物中心則被兩餸飯、折扣店及內地餐飲品牌重塑，以迎合消費降級及平價日用品需求。

2026年核心街區商舖租金將升至最多5%

2026年市場展望，預測2026年核心街區商舖租金將上升0%至5%，核心購物中心租金則維持平穩，引證市場正處於「觸底」階段而非快速反彈，業主對引入內地品牌及活動合作夥伴持更開放態度。

第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，本港零售租賃市場經歷顯著調整，目前核心街區商舖租金水平較高峰期已大幅回調約七成六，主要商場亦回調近半，這顯示租金已接近週期底部。展望2026年，預計核心街舖租金將持平或錄得5%以內的溫和增長，主要商場租金則整體趨穩，引證市場正處於「觸底」整固階段。

雙軌發展「年輕富裕」推動新興租賃需求

第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴指出，市場需求正日益呈現「傳統財富」與「年輕富裕」的雙軌發展。雖然傳統核心商區仍受惠於硬奢品消費，但看見「年輕富裕」群體正推動一股強勁的新興租賃需求，特別是在運動休閒、健康生活及體驗式娛樂方面。業主正積極改造低效空間，引入如匹克球、板式網球等新興運動及內地人氣品牌，以提升商場的互動體驗及客流量。