上行周期啟動！大摩預測港樓今年升10%

本港樓價自2018年以來累挫約三成，去年終反彈5%，市場對樓價是否見底有分歧。摩根士丹利報告則認為，樓價已擺脫7年弱勢，並正式啟動上行周期，預測今年全年樓市價上升10%，明年亦會進一步增長，即至少連升3年。對於質疑聲更大的寫字樓市況，大摩亦同樣樂觀，並預料中環辦公室租金回復升勢，今年轉升3%。

大摩預期，本地三大板塊、即住宅價格、中環辦公室租金及零售銷售將自2018年以來首次齊齊錄得按年增長。目前市場有意見認為去年樓價復甦是由港元同業拆息(HIBOR)急劇下降驅動，屬周期性質，而由於內房仍處通縮、本地辦公室空置率處歷史高位，以及發展商債務等問題，預期下行周期會持續。不過大摩稱，對於相關分析「我們不同意」。

估中環寫字樓租金反彈3%

該行預期住宅價格將在今明兩年持續上漲，原因包括聯儲局減息周期帶來正面影響；來自內地的移民增加，新冠肺炎疫情後每年達14萬人，較疫情前翻倍，導致人口正增長；港股去年上漲28%而提振投資情緒；以及港府「撤辣」。大摩相信，以上因素將在今年以「動物精神」激發市場(invigorate the market with animal spirits)。

另外，大摩指中環辦公室正見優質需求湧現，包括來自資產管理公司、對沖基金及財富管理機構，租金或由去年跌5%，變成今年反彈3%。受訪港旅客數字上升帶動，零售銷售亦預料上漲3%。

憧憬地產股折讓收窄至30%

地產股方面，大摩指雖板塊去年普遍上漲30%，與大市同步，但股價仍較每股資產淨值(NAV)折讓約50%，在樓市反彈下，料可重新定價至30%折讓，並看好新鴻基地產(016)、恒基地產(012)、長江實業集團(1113)、希慎興業(014)及太古地產(1972)等。地產股昨普遍走高，當中新地及長實齊齊升約3.1%。