2025-04-09 10:30:00

世邦魏理仕：甲廈空置率創新高商業房地產市場疲軟料交易量維持低位

世邦魏理仕最新發表《2025年第一季香港商業房地產市場觀點》指出，本港經濟在去年錄得溫和增長，但由於環球經濟不明朗，本港經濟正面臨放緩。本地市場需求或為主要動力，商業房地產市場在第一季仍保持平穩。世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平指，今年第一季度商業房地產市場在經濟逆風中表現疲弱，預計交易量將保持低位，直到全球經濟前景改善。

甲級寫字樓方面，2025年第一季寫字樓租賃勢頭有所改善，總租賃量較上季增長12%，達到855,300方呎。本港淨吸納量連續第二季為負數，不過由於中環「The Henderson」租賃率上升，大中環地區的淨吸納量達到40,400方呎。港島東的淨吸納量為負61,900方呎，部分由於保險公司及奢侈品零售商遷離。由於數間銀行遷出觀塘，九龍東的淨吸納量為負249,600方呎，為連續第二季各區淨吸納量最低，亦創下九龍東的季度新低。

該行指出，淨吸納量負數，加上有328,100方呎的新增供應，導致整體空置率上升0.6個百分點，達到歷史新高的17.5%，相當於1,560萬方呎空置面積。繼2024年第四季下降1.7%後，空置率高企導致甲級寫字樓租金按季再下降 2.2%。中環租金按季跌3.1%，為2024年第一季以來的最大跌幅。港島東租金表現按季回落4.1%。由於空置率減少，尖沙咀租金按季微升0.4%。

寫字樓租賃市場短期內續有利租戶

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩稱，寫字樓租賃情況從2024年第四季起有所改善，主要受搬遷及整合活動所推動。由於現時租金較低及市出現更多的選擇，更多小型租戶決定從非甲級寫字樓升級。隨著部分寫字樓空間完約空置，市場綠得連續兩季負淨吸納量。寫字樓租金持續走軟，中環空置率持續改善。由於租金仍然具有吸引力，在本季度留意到更多的查詢及視察，特別是來自尋求寫字樓升級的租戶，預計短期內寫字樓租賃市場將繼續有利租戶。

商舖整體空置率為7.8%

商舖方面，由於零售商持續觀察市場復甦步伐，2025年第一季零售租賃勢頭放緩。旅客人數增加未能對銷售產生正面影響，今年首兩個月零售業銷貨額較去年同期下降7.8%。餐飲佔新租賃空間的44,700方呎，屬自2022年第一季以來的最低佔比。然而，來自其他板塊的零售商的新租賃進展較慢，餐飲仍是零售租賃市場最大的需求動力，其次為教育產業，佔本季租賃量的16%。各核心區空置率維持穩定，中環為6.3%，銅鑼灣為5.3%，尖沙咀為14.3%，旺角為6.9%。整體空置率仍為7.8%；核心區一線街道的鋪租按月增1%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強指，今年第一季度所有核心地區街鋪租賃表現保持穩定，一線街道上更加多樣化的租戶組合增強核心地段的吸引力。儘管網上購物日趨蓬勃，但企業仍重視實體店策略，以直接吸引客戶，並增加品牌曝光。展望未來，政府對入境旅遊及大型活動經濟的支持措施將持續提振零售市場。

全球貿易經濟不確定性租戶採取更謹慎態度

至於工業及物流今年首兩個月貿易總額年增6.1%。雖然貨櫃吞吐量年減2.4%，但航空貨運量年增2.2%。倉庫空置率按季增加 2.4個百分點，至 10.1%，創下最高紀錄。世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示，由於全球貿易的不確定性，租戶採取了更謹慎的態度，因此本季工業租賃活動有所放緩。本季度未有出現超過100,000方呎的租賃交易，這是自2023年第一季以來首次出現這種情況。由於物流及電商營運商會因應貿易衝突的最新發展，以重新審視他們的房地產策略，預計短期內他們或會變得更審慎。長遠而言，近期出售青衣工業用地屬一個重要里程碑，將進一步鞏固香港作為區內首要物流樞紐的地位。

投資者密切關注學生宿舍及酒店

另外資本市場方面，本季併購活動依然緩慢，今年第一季度出現22宗交易(只計算7,700萬元以上交易，不包括土地出售及關聯交易)，涉及58億元，較上季下降46.8%。世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷指，由於經濟不確定性上升、融資成本高企以及持續的負利差，投資動力依然疲軟。大幅折扣資產吸引更多尋求分層辦公室投資機會的本地用家，而投資者亦密切關注學生宿舍及酒店。全球經濟前景不明朗不斷升級，將導致專業投資者在短期內採取謹慎態度。同時，資金充裕的用家將繼續尋求折扣交易。