二手樓市持續調整，住宅銀主盤存量連升4季，創近10季高位。(資料圖片)
二手樓市持續調整，住宅銀主盤存量亦持續攀升。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，住宅銀主盤存量連升4季，累升59個(或28.5%)。截止2025年3月，住宅銀主盤存量共266個，比上季的260個增加6個(或2.3%)，為近10季高位。首季只有私人住宅存量上升，公營房屋存量維持不變，而價值700萬或以下私樓銀主盤成交大升近四成，高於新增數量，因此存量減少，但700萬以上存量卻上升，而且價格愈高、升幅愈大，當中2,000萬以上存量增幅近三成。4月貿易戰升溫，金融市場動盪，中美局勢未明，樓市成交明顯放緩，估計第2季銀主盤存量將進一步向上，兼再創新高。
以售出量計，今年首季整體私人住宅銀主盤總售出118宗，較上季104宗上升13.5%。其中700萬元或以下成交升幅最顯著，合共大升近四成。500萬元或以下及500至700萬元銀主盤，分別售出65宗及26宗，按季升30%及62.5%；1,000至2,000萬元則售出12宗，升9.1%。不過，700至1,000萬及2,000萬以上成交則下降，分別售出7宗及8宗，按季跌56.3%及27.3%。
受惠於財政預算案放寬100元印花稅門檻，3月份新界區細價銀主盤成交量飆升1.13倍。(資料圖片)
100元印花稅 加快細價銀主盤消耗
2月底財政預算案放寬100元印花稅門檻，刺激細價樓成交，同時亦加快500萬元或以下銀主盤的消耗。3月份500萬元或以下銀主盤成交共28宗，按月急升75%，港九新界三區均錄得上升，其中新界升幅最大，3月錄17宗成交，較2月的8宗飆升1.13倍。新界低價銀主盤成交連升3個月，首季累積售出31宗，較去年第4季增加24.0%。至於第1季新界售出數量為三區中最多，比重達47.7%，較港島16.9%及九龍35.4%為高。
屯門緹岸一手貨銀主盤 蝕讓最多
今年第1季成交價最低的10宗私人住宅銀主盤售出個案中，有5宗原業主是在2019至2021年樓市高峰期買入，全部成交價比原業主買入價低超過五成，當中4宗屬屯門青山公路緹岸一手單位。而蝕幅最多的是緹岸3A座高層19室，以及緹岸3A座中層11室，實用面積為222及223方呎，原業主分別於2021年及2020年以437.5萬元及430萬元買入，其後銀主以257萬元及200萬元放盤，最終成交價178萬元及175萬元，帳面蝕讓均錄59%。
今年首季售出價最低的10宗私樓銀主盤中，屯門青山公路緹岸一手單位佔4宗。(資料圖片)
兩銀主盤3個月內轉手賺錢沽
值得留意的是，首季有兩個買家以低價購入銀主盤後，成功於3個月內轉手獲利，包括筲箕灣金來大廈中層7室，實用面積248方呎，買家今年1月向銀主以218萬元購入，隨後4月以248萬元售出，帳面獲利30萬元或13.8%。另一宗為深水埗大南街152號低層2室，實用面積180方呎，買家今年1月僅以80萬元向銀主購入，2月即以95萬元沽出，帳面賺15萬元或18.8%。
今年首季公營房屋銀主盤存量有69個，按季相同，但仍處於10季高位。(資料圖片)
另外，今年第1季私人住宅銀主盤存量197個，較上季191個增加6個或3.1%，數字連升4季，為近5季高位。公營房屋存量有69個，與上季相同，因新增數量等同售出量，故存量持平，繼續處於10季高位。若以私人住宅按銀主放盤價劃分，第1季1,000至2,000萬元及2,000萬元以上新增銀主盤增幅高達七成半以上，惟售出量追不上新增量，故存量分別上升22%及29%。700至1,000萬元新增銀主盤增幅相對較少，僅約四成，售出量近乎抵消新增數量，故此存量只升5%。雖然價值500萬元或以下及500至700萬元新增銀主盤升幅均超過五成，但期內售出量不俗，能夠完全抵消及高於新增數量，所以存量分別沒有增加及下跌10%。
至於2,000萬元以上的私人住宅銀主盤，今年第1季售出個案共8宗，當中九龍佔6宗，港島及新界各1宗，而所有原業主均於2016年或之前購入，有7宗屬實用面積1,000呎以上的大型單位，只有2宗上手買入為一手。而當中有5宗的成交價，高於原業主買入價，賺幅介乎3%至2.1倍不等，僅1宗錄得蝕幅，即成交價低於原業主買入價。
首季賺幅最多的銀主盤成交為禮頓山5座高層戶，實用面積3,515方呎，成交價1.68億元，帳面大賺2.1倍。(資料圖片)
禮頓山銀主盤 帳賺2.1倍沽
至於賺幅最多是東半山禮頓山5座高層A室，實用面積3,515方呎，原業主於2001年以5,416.6萬元買入，其後銀主最終以1.68億元放盤價成功售出，帳面大賺2.1倍。另外，蝕讓個案是黃埔維港‧星岸2座高層A室，實用面積1,089方呎，原業主於2016年以3,887.8萬元買入，銀主之後以2,250萬元放盤，最終成交價2,200萬元，帳面蝕讓43%。
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