中港兩地法規有別，內地房地產法及買樓程序亦與香港不同。(資料圖片)
隨著粵港澳大灣區發展不斷推進，區內之間的聯繫變得更加緊密，商務交流、人員往來亦愈來愈頻繁，不少港人亦萌生到內地置業的計劃。雖然香港回歸已二十多年，唯兩地法規有別，內地房地產法及買樓程序亦與香港不同，如果買家未掌握情況及風險，隨時會招致損失。有意在內地置業人士，不妨留意以下事項，做個精明置業者。
五證二書不可少
內地新樓盤眾多，選擇花多眼亂，建議先檢視樓盤是否具備「五證」、「二書」，確保開發商及銷售商分別持有有效的商品房外銷許可證及營業執照。「五證」包括國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建築工程施工許可證及商品房預售許可證(為審查開發商預售房屋是否合法的關鍵證明)；「二書」為質量保證書及住宅使用說明書。
一般情況下，發展商及銷售商在銷售商品房時需或在現場展示「五證」及交樓時提供「二書」。開發商未取得商品房預售許可證明或提供虛假預售許可證明，或會導致購房合同無效。若發展商以手續正在辦理為由拒絕提供「五證」，應拒絕購買，更不可盲目交納包括定金等任何款項。
買家要留意，純粹處理海外物業的地產代理、營業員及境外物業的賣方毌須領有本地地產代理牌照，即不受香港地產代理監管局規管。(資料圖片)
「訂金」「定金」分別大 預付款項要小心
講開預付款項，若買家繳付留位費預留內地物業，須注意該款項的性質及是否可退還。根據《中華人民共和國法典》，定金是一種承諾，目的在保障合約的履行，如買家未能履行承諾或相關合約義務，定金可被沒收而不獲退回。訂金則是預付款，如最終未能訂立正式合同、合約無效或出現開發商違約，買家或有權要求發展商退回。
現場視察 勝代理千言萬語
買家亦需留意，純粹處理海外物業的地產代理、營業員及境外物業的賣方毋須領有本地地產代理牌照，即不受香港地產代理監管局規管。若遇上不良營銷手法，失實陳述等問題，買家未必可向當局作出投訴。故買樓前最好到物業地盤親身視察，了解施工進度及設施配套外，亦可順道視察當地經濟及生活環境，交通基建及社區設施等，判斷未來樓盤升值潛力。當然若購買未建成物業，更應多了解開發商的背景及財政實力等。
謹慎簽合同 房款需存指定帳戶
若樓盤進度理想，在簽訂合同時，買家更需小心謹慎。內地買賣合同須訂明交樓、辦契證及支付房款的方式及期限、交付樓房的品質及裝修標準、公共設施安排、售後服務及違約條款等，同時蓋上開發商的公司章及附上圖紙作憑證，並到房管部門辦理產權轉讓登記。對於已設立抵押的商品房，發展商需在合同附件中提供抵押權人同意該商品房轉讓的證明，明確解除抵押的條件及時間，否則無法辦理產權證。
買家應將房款存入商品房預售許可證上公布的監控帳戶，並領取發票或保留有效轉帳憑證。如開發商要求買家將房款存入非監控戶，應堅決拒絕。
特區政府駐粵經濟貿易辦事處委託務機構向有需香港居民提供免費法律諮詢服務。(網站截圖)
收樓前仔細驗樓 港府設免費法律諮詢
最後收樓前須仔細驗樓，如發現質量有問題可要求發展商跟進。購買物業後，若發展商申請破產或故意逃避交樓，又沒有其他公司接管，以致無法辧理產權證，便需透過法律途徑解決。現時特區政府駐粵經濟貿易辦事處委託務機構向有需香港居民提供免費法律諮詢服務，透過熱線電話或安排當值內地律師與求助人見面，提供初步的法律意見：www.gdeto.gov.hk/tc/useful_info/free_legal.html。
編幅有限，下期續談內地置業錦囊。
撰文：麥子
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