2022-04-18 16:30:48

工商舖市況｜疫情拖累首季寫字樓租賃成交價量齊挫

由於第五波疫情肆虐，加上內地疫情反覆及俄烏局勢未穩影響，直接拖累今年第一季寫字樓租賃市況，成交量僅錄得1,192宗，創2020年第一季後新低。中環空置率表現上升至8.37%，數字創歷史新高。中原（工商舖）預測，隨著經濟活動逐步恢復，加上社交距離措施放寬，整體寫字樓租賃成交量可望較第一季顯著轉好，第二季將會有逾一成反彈至1,350宗，但市場仍需消化現存的空置單位，影響租金水平，料會有平均約5%下調空間，出現量升價跌情況。

通關暫無期拖累寫字樓租賃

本港第五波疫情令原本市場憧憬的中港通關，變得遙遙無期，拖累租賃寫字樓交投量向下，特別是港島指標商廈情況更見嚴峻。中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，第一季錄得約1,192宗租賃個案，宗數與去年第四季對比下跌約23%，按年同樣減少約24%。數字為2020年第一季後新低，成交金額約1.2億元，較去年第四季下跌約37%，與去年同期相比亦減少約32%。

經濟前景未明企業態度保守審慎

陳氏續表示，經濟前景受各不利因素如俄烏戰事及美國進入加息周期影響，而陷入低迷，商廈市場缺乏中資及外資支持，企業態度保守審慎，亦令港島區甲廈空置率持續高企。據中原（工商舖）統計，3月份港島整體甲廈空置率錄得約9.59%，按年升0.16%；中環及金鐘區最新空置率同錄得約8.37%，中環區空置率更創自2016年以來新高。至於灣仔及銅鑼灣空置率大為改善，其中灣仔更按月下降0.56%，至3月份錄得約12.36%，銅鑼灣區則錄得7.29%，按月下降0.46%。另外上環區甲廈空置率亦減少0.28%，最新錄得約9.31%。

金鐘錄多宗租金大減個案

陳氏分析，疫情肆虐令部分企業無法正常辦公，營商環境相對惡劣，不論中外企業都面臨縮減規模，甚至結業，令商廈租金持續受壓。新近金鐘錄得多宗租金大減個案，市場消息指，金鐘力寶中心二座25樓10室，面積約1,876方呎，最新以呎租僅約36元租出，達該廈最低租金水平，並較其舊租金下跌約41%。而另一宗則位於金鐘海富中心1座18樓04室，面積約6,135方呎，以約17.7萬元租出，折合呎租約29元，回落至2021年最低水平。

陳氏相信，由於金鐘甲廈多為分散業權，個別業主憂心單位長期交吉，故願意減價吸引租客，因而令低價租務個案增加，減低金鐘區甲廈空置情況。反觀中環甲廈涉及大業主或單一業權，實力雄厚，一般不會作大幅度減租，難有較大議價空間，因而令中環區甲廈空置率處於高位。陳氏預期，因應疫情，政府推出第六輪「防疫抗疫基金」，可望為受疫情影響行業提供支援，但商廈市場走勢仍需取決於疫情變化，加上內地疫情反覆，首要工作為「動態清零」，預測第二季寫字樓租賃成交量會反彈逾10%至約1,350宗水平，租金會繼續向下調整約5%。