2024-07-17 17:34:30

工商舖現斷崖式跌價劈價沽貨潮未完中原(工商舖)料整體售價跌一成

美國聯儲局首次減息時機未明，拖累環球投資氣氛趨審慎，上半年工商舖市況未見起色，整體買賣成交量僅見持平。中原(工商舖)資料顯示，2024上半年市場共錄得約1,493宗工商舖成交，涉及總金額約339.39億元，對比2023下半年表現僅窄幅上落。中原(工商舖)董事總經理潘志明指出，工商舖市場持續疲弱，今年上半年政府對住宅市場全面撤辣，令工商舖失去稅務低的優勢，不少業主為求套現重整投資組合及發展商求出貨，不惜大幅減價吸引買家，近期更出現斷崖式跌價情況。

潘志明分析，工商舖市場表現未如理想，主要因息口高企及銀行批按揭或貸款取態審慎，加上美國聯儲局減息消息於上半年落空，即使下半年擬落實減息，調整幅度尚為未知之數；而息口高企令投資者及發展商持貨成本增加，令今年內不少業主及發展商不惜大幅減價作促銷，期望可盡快售出物業套現「減磅」，銀行收緊按揭借貸令投資者需更多現金入市，窒礙入市步伐。

下半年寫字樓市場最為受壓

他估計，下半年工商舖跌勢未止，整體而言售價會繼續尋底約5%至10%，成交量則料會保持平穩約1,540宗水平，偶有實力買家趁低價購入大型項目。預測下半年會繼續以寫字樓市場最為受壓，尤其東九龍及西九龍區因新供應多，料該區價格跌幅會高達10%至20%。至於舖位則因跌價多年，現時已回落至吸引水平，主要視乎租賃需求及零售餐飲市道而定，核心區優質項目會受追捧。工商物業就向來較為穩定，因其價格入場門檻相宜，近期很多發展商都減價吸客，預料工商市場會繼續於淡市中突圍而出。整體租務市場，租金則會繼續向下尋底，尤其續租時業主要偏向減租留客，整體租金走勢調整幅度在正負10%內。在內地及海外新品牌進場帶動下，核心消費區租金可望靠穩，民生區則有5%至10%的跌幅。

北上消費風氣盛舖位租務價量跌幅顯著

舖位買賣方面，由於今年上半年息口高企，加上租金回調，市場對租務回報要求與日俱增，影響舖位造價屢創新低，加上待消化的銀主盤，令交投市場呈量低價跌局面。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基說，據資料顯示，今年上半年市場共錄得約375宗商舖買賣，接近2023年下半年的約379宗水平；今年上半年總成交金額則錄得約111.27億元，雖較2023年下半年升約3.4%，但仍較2021年下半年的高峰跌逾五成。按月觀察的話，過去一年舖位買賣成交，有超過一半月份買賣數字徘徊約60至100宗。至於商舖大手買賣個案則仍見活躍。上半年度市場最為矚目的大手成交為荃灣愉景新城商場，作價為40.2億元，由華懋集團承接。

舖位業主面對現實核心區空置率見改善

黃偉基續說，舖位租務走勢都見窄幅上落，資料顯示，今上半年共錄得約1,907宗商舖租務個案，較2023下半年的約1,958宗下跌約2.6%，創疫情以來新低；同時總成交金額錄得約1.88億元，較2023下半年的約2.23億元回落約16%，創下自2019上半年以來的新低。業主面對現實，核心區舖位租務議價空間強勁，吸引不少內地及海外品牌來港拓展生意，核心區一線地段巨舖續受追捧，令空置率持續錄得改善，為疲弱的舖位租務帶來一絲希望，按年改善幅度最大的為尖沙咀區，最新6月份舖位空置率錄得約7.99%，銅鑼灣及中環亦分別錄得約5.80%及7.26%，旺角則錄得約7.89%。同時，反觀受北上消費影響較大的新界區空置率則見上升。元朗及荃灣區最新空置率分別錄得4.03%及4.51%，較去年同期分別上升0.65及0.16個百分點。

黃偉基指出，餐飲品牌為舖位租務主流，租務成交中佔逾半數，而上半年內地餐飲品牌更出現汰弱留強的情況，個別川菜店及茶飲店選擇止蝕離場，而著名內地餐飲連鎖品牌則乘勝追擊續開分店，如農耕記及木屋燒烤等。同時，個別海外餐飲品牌亦積極搶攻香港市場，如松屋及意大利品牌Alice Pizza分別進駐佐敦及中環。除了餐飲進駐外，奢侈品牌亦重回核心區就位，包括中環皇后大道中18號新世界大廈地下18A號舖及閣樓，獲意大利時裝品牌Falconeri以約40萬元承租，成為今年上半年最矚目大宗成交之一；法國奢侈品龍頭品牌路易威登(LV)亦趁勢租用銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場，面積約1.2萬方呎，租期長達5年。

料下半年舖位租賃成交恢復至2200宗水平

他分析，北上消費影響持續，但港府著重推動「盛事經濟」，大力宣傳香港旅遊，加上中央不斷優化旅客來港便利措施，包括先後增設來港自由行城市，促使計劃將涵蓋59個城市，包括全國所有省會城市，可望令本地零售及餐飲業的需求增加，而第三季商舖租務表現更為關鍵，目前業主心態疲弱，議價空間進一步擴大，將成為品牌入市承租好時機，可望帶動整體租務交投，預料下半年舖位租賃成交量會恢復至約2,200宗水平，租金則持續低位徘徊，民生區下調5%至10%，核心區跌幅會較輕微，而由於買家對租金回報要求更高，估計下半年買賣價將會回落5%至10%，買賣交投則會錄得約500宗水平。

商廈屢錄低價成交吸引用家入市

備受關注的寫字樓市場，中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓指，資料顯示，今年上半年錄得約260宗寫字樓買賣個案，數字與2023下半年相若，但較按年同期則跌約三成。上半年總成交金額則錄得約124.48億元，主因中環盈置大廈以約64億元易手的大額成交帶動。按月分析，今年上半年單月寫字樓買賣宗數大多徘徊於30至60宗水平，與去年下半年相若。租賃方面，今年上半年共有約2,677宗成交，與2023下半年約2,661宗相若；總金額則錄得約2.5億元。

陳雁樓表示，由於市場先後錄得多宗矚目低價成交，令市場出現新呎價指標，因而吸引不少用家入市，第二季較為矚目的買賣成交如觀塘俊匯中心28及29樓連天台及5個車位，以約1.33億元由聯合出版集團承接，呎價約6,287元，另一宗則位於中環皇后大道中9號29樓全層，面積約1.4萬方呎，以約3.1億元易主，折合呎價約2.25萬元。累計今年上半年港島指標商廈共錄得約6宗買賣，而九龍區成交則轉活躍，上半年共錄得約11宗成交，較2023下半年的約6宗增近一倍。

新供應增多甲廈空置率持續高企

他稱，新供應增多，令甲廈空置率則持續高企，最新6月份港島整體甲廈空置率錄得約12.77%，較上一個月上升0.13個百分點，一線區如金鐘和銅鑼灣分別錄得約8.46%和9.86%。最新6月份九龍甲廈空置率就為13.84%，較上一個月上升0.02個百分點，其中尖沙咀甲廈空置率僅錄8.33%，為九龍區較低水平。市場現時充斥過剩樓面，但經濟環境欠佳令企業態度審慎，預計商廈空置率要更長一段時間才有機會見改善。雖然空置率暫時未見大改善，但上半年市場錄得個別大面積租賃成交個案，新落成甲廈備受追捧。如友邦香港宣佈承租啟德AIRSIDE共4層樓面，共佔約15萬方呎空間，成為AIRSIDE最大租戶。

陳雁樓認為，寫字樓市場前景充滿不明朗因素，包括加息周期持續及中美關係僵持等，加上向來為香港商廈市場主要購買力的國內資金入市步伐放緩，令企業及投資者持觀望態度，導致寫字樓租買交投量難有明顯回升的跡象。同時，近年市場新商廈樓面推陳而出，令本已消化不及的現有空置情況雪上加霜。

下半年寫字樓大手買賣有望增多

展望第三季及下半年市況，寫字樓買賣成交量第三季將會有約120宗，而下半年則會有約240宗水平，總數較上半年跌約8%左右；預計下半年寫字樓大手買賣會增多，推高下半年買賣成交金額至200億元左右，總額較上半年升約六成。而由於市場供應過剩，買賣價料仍有約5%至10%下調空間。至於租務方面，香港對外經濟活動增多會利好租務需求，料第三季及下半年租賃成交宗數分別有約1,200及2,400宗，惟同樣因為新供應及空置率高企，租金有機會繼續下跌約5%。

電動車及數據中心帶動工廈需求

工商物業買賣走勢相對穩定。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，今年上半年市場錄得約858宗工商物業買賣成交，總金額約103.64億元，對比2023年下半年約856宗及約105.87億元呈窄幅上落。至於工廈租務表現則較亮眼，今年暫錄得約4,378宗租務成交，較2023年下半年大增約45%；今年1月更有995宗租賃個案，為2021年6月份後最高，反映工商活動顯著恢復增多。

劉重興稱，物流及數據中心需求仍然強勁，全幢物業繼續受財團追捧，今年內最受矚目的成交為沙田石門安平街2號利豐中心全幢，成交價約15億元，原業主於2004年以2.685億買入，賬面獲利約12億元；另外嘉德利置業新近亦以底價逾6.3億元成功統一葵涌大連排道45至51號金星工業大廈業權，以重建1幢22層高(包括2層地庫)的數據中心，總樓面涉約26.9萬方呎。同時，今年內個別用家亦趁低入市，如著名國際公司嘉栢斥資1億元向英皇購入柴灣安全貨倉工廈11樓全層，建築面積約36,255方呎，呎價約2,758元，英皇帳面獲利約兩成。投資者增持工廈的比例亦顯著增多，其中伯恩光學始創人楊建文或相關人士三度增持觀塘工廈物業，包括以1.5億元向鄧成波家族購入駱駝漆大廈1座A1及A2號地廠，面積約3,816平方呎，除此之外亦先後斥資約1.25億元購入開源道63號福昌大廈3層工廈樓面，合共面積達2.57萬方呎。

此外，隨著電動車需求持續增長，政府於最新財政預算案宣布延長電動車一換一計劃，而據地政總署資料，2024/25年度沽出的唯一一幅地皮，為九龍灣啟福道第8號地皮，批出價8,198萬元，亦將用作電動車充電站用途使用，帶動相關工廈物業需求。年内國外著名電動車品牌Tesla就以月租60萬元租用屯門新平街7號吉田大廈1期全層地廠。

下半年工商買賣成交量料跌約7%

劉重興認為，近年大量商廈新盤陸續落成，間接導致工廈需求減少，價錢回調力度大，低價成交亦隨之增多，加上由於香港整體經濟未見起色，息口依然高企，發展商及業主繼續劈價求去貨套現，當中長沙灣區一手新盤更加較二手盤便宜，進一步帶動價格向下調整。他預期，受商廈新盤增多影響，下半年工商買賣成交量料會微跌約7%至約800宗，買賣價格亦會微跌約5%。至於租務宗數則會繼續穩步上升，預料下半年有約3,500宗，但租金則有5%下調空間。

大額成交「價量齊跌」兩類物業獲財團追捧

至於大額買賣成交方面，潘志明說，今年上半年錄得約28宗逾億元成交，涉及總金額約173.97億元，對比2023上半年約38宗及192.17億元進一步下跌約26%及9.4%，反映在高息環境下，投資者取態保守。統計今年上半年大額工商舖物業成交，基座商場及酒店共居類別較為財團所追捧。當中將軍澳藍塘傲基座商場及停車場，以約5.3億元由華潤隆地購入。另外受惠訪港旅客人數復蘇及專才計劃帶動，酒店及共居項目物業亦受財團追捧，其中晶苑集團或有關人士向鄧成波家族成功購入長沙灣永康街42A號旭逸雅捷酒店全幢，作價約2.2億元。

此外，潘志明稱，上半年工商舖市場出現斷崖式跌價情況，刺激部分用家及投資者入市，個別更較業主購入價大幅蝕讓。中環美國銀行中心23樓全層連車位，成交價約2.5億元，呎價約18,011元，較原業主於2018年購入價7.01億元，呎價約50,561，折讓約64%。同時，對比上一宗於2023年錄得35樓單位成交呎價約31,641元，下調約43%；而若對比2019年初成交的該廈最高呎價，位於28樓相連單位的成交呎價約53,800元，更大跌約66%。該成交更榮登十大工商舖蝕讓幅度最大。同區皇后大道中九號29樓全層，成交價約3.1億元，折合呎價約22,514元，該廈去年14樓單位以呎價約31,484元易手，一年間減低約28%；若與2018年高峰期34樓全層成交呎價約61,800元相比，最新售價較高峰期跌價約63%。

潘志明指出，舖位同樣見價格插水情況，最為矚目的為由資深黎氏投資者持有的荃灣中心二期11至14座一籃子商舖，以約2.2億元易手，較黎氏於2018年購入價約2.75億元為低，蝕讓幅度約20%，與及尖沙咀美麗都大廈一單邊舖位連1樓部分樓面，分別於2008及2009年期間共以1.108億元先後購入，今年4及5月先後以約3,050及約2,800萬元沽出，累計帳面蝕讓近五成；而另一資深羅氏投資者於2018年以約6,000萬元買入旺角洗衣街193至199號蕙逸居地下及1樓舖位連8個車位，於2023年曾叫價約6,800萬元放售，至新近減低叫價至約 5,980萬元，減幅約12%，亦較買入價低約20萬元。

發展商各出奇謀減價促銷

另外，發展商亦各出奇謀減價促銷，億京集團表現最為積極，位於天水圍的天一商城在上半年錄得13宗買賣成交，當中最新錄得的舖位成交位於1樓，面積約743平方呎，成交價約1,126萬餘元，較之前價單叫價折讓約54%。同系位於東九龍及西九龍新盤重災區的一手餘貨亦以折扣價作招徠並見成效，當中觀塘電訊一代廣場及新蒲崗萬廸廣場同獲承接，上半年分別錄得15宗及10宗成交，折扣幅度逾五成以上，個別發展商第一集團及凱龍瑞等推出的全新工商物業，亦推出多項入市優惠應市，幅度相當於樓價兩至三成。

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