2022-07-12 18:13:51

市況預測｜仲量聯行：下半年整體市場缺增長動力料中小型住宅樓價跌5%至10%

仲量聯行指出，未能通關，市場缺乏增長動力，料下半年商用物業的租賃及投資市場表現將仍然呆滯，而加息及龐大的推盤量，亦為住宅價格帶來壓力。(資料圖片)

隨著第五波疫情於今年第二季度受控，香港整體地產市場已逐漸改善。仲量聯行今日(12日)發表的上半年地產市場回顧及展望指出，在未能通關的情況下，市場缺乏增長動力，料下半年商用物業的租賃及投資市場表現將仍然呆滯，加快的加息步伐及龐大的推盤量，亦將為住宅價格造成壓力，預料中小型住宅價格在2022年下跌5%至10%，豪宅價格料不變或下調5%。

(左起)仲量聯行商業部執行董事嚴威程、仲量聯行香港主席曾煥平、仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧及仲量聯行香港資本市場部主管陳國章。

住宅市場復甦步伐緩慢

自4月放寬社交距離措施後，住宅銷售迅速回升。第二季度的每月平均成交宗數按季回升48.4%至4,975宗，為原本在利率升高帶來阻力的住宅市場提供支持。然而，放寬措施帶動的住宅市場復甦步伐，較2021年上半年相對輕微，而去年上半年中小型住宅的價格增長爲3%。豪宅市場方面，第二季度的市場氣氛略見好轉，並錄得數宗豪宅創新高價成交，而第二季度豪宅的資本值按季回升1.2%，同期豪宅的租金也因本地需求的支持而按季上升1.0%。土地市場方面，據土木工程署的土木工程指數顯示，建築成本於2021年顯著增加10.8%，今年第一季度再攀升3.2%。受建築成本激增和利率上升影響，仲量聯行預計發展商在競投土地將較以往更保守，以維持總發展成本和現有的利潤率。

未來數年住宅價格持穩

仲量聯行香港主席曾煥平表示，由於住宅價格在未來數年將會保持穩定，土地市場的市況將較為呆滯。而建築成本顯著上升及加息因素，將增加發展商所需的風險溢價，加上內地經濟增長放緩，內地發展商在港投地態度趨保守，市場上的積極參與者更見減少。因此，地價將維持在一個更合理水平，他預計在未來數月，平均按揭息率將繼續上升，將導致中小型住宅價格在2022年下跌5%至10%，而豪宅的價格將下降0%至5%。由於整體市況將較淡靜，下半年將以鄰近大型基建設施的住宅項目銷情最活躍。

中環寫字樓租金較2019年高峰期回落28.3%，對有意擴充或提升寫字樓質素的租戶具吸引力，料中環將是下半年的市場焦點。(資料圖片)

中環商廈租金連續4季錄升幅

儘管上半年受第五波疫情打擊，整體甲級寫字樓租賃市場仍表現穩定。由於新增供應的預租樓面得以落實，加上非核心商業區的出租率見改善，整體寫字樓市場於期內錄得125萬方呎的淨吸納量，整體空置率於6月底也回落至9.4%，租金跌幅亦於上半年進一步收窄至0.2%。受惠於租戶追求更優質寫字樓的需求，寫字樓復甦進程料由中環帶領，而中環已連續4個季度錄得租金升幅，今年上半年租金上升0.8%，當中寫字樓的擴充需求主要來自基金、私人銀行、靈活辦公及醫療健康的營運商。

仲量聯行商業部執行董事嚴威程表示，中環將是下半年的市場焦點，區內寫字樓租金已較2019年的高峰期回落28.3%，對計畫提升寫字樓質素及擴充的租戶極具吸引力，整體租金有望在年內上升至最多5%，但升幅仍視乎疫情是否持續受控，以及旅遊和邊境管制措施會否放寬。

今年上半年進軍香港零售市場的海外零售商數量，較去年上半年多出47%，當中60%來自餐飲業。(資料圖片)

今年第2季核心區舖租比沙士時更低

疫情下，零售業的衝擊最大，從而推遲了商舖市場的復甦，核心區街舖在疫情下的空置率由去年底的15.9%，升至今年6月底的17.5%。截至今年第2季度，核心區街舖的租金，已從2014年第3季度的歷史高位下跌75.3%，較2003年沙士爆發時的低位還要低3.6%。然而，商舖市場在第2季度漸見改善，零售商慢慢對營商環境恢復信心，租賃需求也逐漸回升，加上香港對海外零售商仍具吸引力，今年上半年進軍香港零售市場的海外零售商數量，較2021年上半年多出47%，其中60%來自餐飲業。仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧預計，由於核心區街舖已陸續獲承租，加上租賃活動於第二季度見回升，預計今年的商舖租金將上升0%至5%。

工廈屬防守性資產，租金回報率亦較其他物業類型高，在今年上半年的投資物業總成交總額中，工廈物業佔約56%。(資料圖片)

工廈相對穩健優質貨倉按年升4.1%

由於經濟及地產市場受到第五波疫情影響，商用物業投資市場轉趨疲弱，今年上半年商用物業的總成交額，較去年下半年下降37.9%至292億港元。當中工廈物業仍然最受機構投資者青睞，因為工廈屬防守性資產，租金回報率亦相對高於其他物業類型。在今年上半年的投資物業總成交總額中，約有56%為工廈物業，而上半年優質貨倉的資本值按年上升4.1%，為各類物業類型中表現最好。此外，酒店為另一項受投資者追捧的資產，特別是尋求改建為共居空間或分層出租住宅的投資者，與2021年下半年比較，今年上半年的酒店資產成交總額上升了15%。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章認為，今年下半年的投資市場走勢仍會保持溫和，原因是地產市場缺乏新需求，加上內地經濟增長正放緩，除非放寬邊境限制措施，否則投資市場難現重大突破，並將保持橫行。他補充，預計投資者仍熱衷於工廈物業資產，如轉作發展冷藏庫、迷你倉及數據中心，以帶來更高回報。