2022-09-01 17:10:19

新盤連環遲交樓小業主如何自處？

九建(034)旗下將軍澳新盤海茵莊園，原訂今年本月底落成，惟發展商宣布，項目完工日延至明年3月31日，樓花期延長7個月。項目本身以短樓花期為賣點，今延長樓花期，令一眾業主大失預算。疫情下新盤遲交樓情況一個接一個，買入新盤單位的業主，可以如何部署減少損失？

新盤市場普遍採取抽籤方式發售單位，市民入票後，經過一輪抽籤工序，成功購入心儀單位後，當然最期待收樓一刻。以主攻細單位為賣點的海茵莊園，客源來自不少「上車客」，相信不少屬首次置業買家。在現時《一手住宅物業銷售條例》下，究竟購入的一手物業延遲交樓，業主有什麼保障？

一般而言，如果賣方是基於某些合理和合法的理由而未能如期完成興建工程，賣方便可要求延長完工期限，且須在14日內以書面通知買方。根據《一手住宅物業銷售條例》，賣方可就以下原因獲認可人士批予延期交樓：

工人罷工或封閉工地；
暴動或內亂；
不可抗力或天災；
火警或其他賣方所不能控制的意外；
戰爭；
惡劣天氣（指香港天文臺在24小時內，錄得超過20毫米雨量，或在上午8時至下午5時之間，發出黑色暴雨警告訊號，或8號或以上颱風訊號）。

若發展商因以上原因而延遲交樓，買家基本上不能獲賠償，除非發展項目未能在延長日期起計的6個月內完成，則買方可取消合約。

其中，長實日出康城緻藍天就曾延遲預計關鍵日期，由2015年3月底延遲至12月31日，足足延遲9個月，最終於2016年1月收樓，惟業主並未獲任何賠償。

建期付款可避遲交樓風險惟有機會需重新申請按揭

買家若選擇建築期付款，因在項目收樓前才開始準備上會、承造按揭，理論上可迴避遲交樓風險，惟卻衍生另一問題，若在原訂計劃申請按揭並獲批後，假如發展商延遲交樓超過三個月，按揭申請需要重新審批。若買家經濟情況出現變化，或因未能上會而被迫撻訂。以海茵莊園為例，發展商在原訂落成日期前一天才宣布延期，對322伙以建期付款的買家而言，或要重新申請按揭。

買家另一考慮因素，便是息口與樓市走勢，若正值跌市及加息周期，一來新樓落成時有機會估價不足，或要抬錢上會，亦要面對加息後壓力測試要求更高的問題。而在樓市遇冷風下，特別是發展商提供賠償的情況，買家「撻訂」物色其他物業亦是可行選擇。

柏傲莊III 延期至2025年3月落成

以大圍柏傲莊III為例，項目兩座住宅大樓因牆身底座混凝土強度未達標，去年七月宣布拆卸重建，預計關鍵日期由原來的2023年6月延遲9個月至2024年3月，惟發展商上周宣布，受到今年疫情再度爆發及天氣惡劣等因素影響，落成日期須再度推遲，最新預期落成日期為2025年3月31，並已獲政府審批，較原定交樓日期，延遲21個月。發展商就項目延期落成，去年推出一筆過額外補貼及利息補償方案，買家完成購入單位買賣合約或取消成交，均可獲得補償，並因應項目再度推遲入伙期，加大補償金額。

柏傲莊III由兩座住宅大樓組成，共提供892伙，項目去年6月推售後，合共售出852伙，扣除即時撻訂的6伙後，共沽出846伙，自去年公布拆卸重建，迄今已錄得最少229宗取消交易個案。

近年另一宗因遲交樓而發展商需向買家賠償的個案，有內房中冶置業，位處青龍頭的逸璟．龍灣，預計關鍵日期為2019年6月底，惟最終2020年9月才獲批滿意紙交樓。當時發展商表示，會按照正式買賣合約退回樓價，並不會沒收其訂金，同時按規定支付有關的利息，另外，未有取消交易的買家亦可獲賠償利息至交樓，利息為P加2厘。直至2020年9月交樓時，80伙成交單位中，有34伙終止交易，撻訂比率逾4成。