2023-11-28 14:37:11

樓價指數｜較高峰挫近兩成八成樓按陷負資產邊緣利嘉閣：辣招急需再調整

差估署今日最新公布10月份樓價指數，再創今年新低，並連跌6個月。本港兩大地產代理均呼籲政府再調整辣招，以防樓價崩潰。(資料圖片)

差估署樓價指數連續3個月均挫逾2%，跌勢明顯轉急，利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，樓市辣招應再作檢討，以防樓價崩潰，令市場氣氛惡化及拖累整體經濟。

最新數據顯示，今年首10個月樓價累跌3.97%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價跌幅更達19.27%，已達當年承造八成樓按負資產的警戒線。陳海潮指出，樓價自5月起，至今連續6個月下跌，累積跌幅高達9.26%；10月份樓價持續下跌，主要受累本地主要銀行於9月中下旬大幅調高新造樓按封頂息0.5厘，加上息口仍然高企，以及新一份施政報告推出，交投極為淡靜，業主賣樓多要減價才能成交所致。

減辣效應屬曇花一現

展望11月份市況，陳海潮稱，減辣效應對樓價只屬曇花一現的作用，樓價仍因應發展商低價開盤，而令二手業主叫價持續受壓，料11月份樓價跌幅只能略為收窄，但仍料跌達1.8%。至於12月份，相信發展商在新盤存量較多下，將繼續採取「先求量、後求價」的低價開盤策略，二手業主繼續捱打，並跟隨低價賣樓，料屆時樓價將再跌1%至1.5%。

料樓價全年挫7%

他估計，第4季樓價跌幅料達5%，全年計樓價料挫7%，屆時指數約報310.9點，將較2021年9月的歷史高位累挫近22%，意即當年若以八成按揭入市的業主，也將墮入負資產行列。他表示，港府如不盡快檢討及再修訂撤辣方案，恐樓價跌勢將延長至明年首季；為防樓價急跌帶來更多負資產，當局應慎重考慮提早在明年預算案前，便要再調整辣招內容，以挽回市民入市信心。

中原陳永傑：減辣樓價未有起色料下月指數續跌

另外，中原地產亞太區副住宅兼住宅部總裁陳永傑表示，10月份差估署樓價指數尚未反映施政報告為樓市減辣後情況，而減辣後一手樓仍要低開，二手盤超低價才有承接，加上目前利率高企，經濟疲弱，估計下月指數將繼續下跌。他指出，部分屋苑跌幅已超過兩成，現時樓市可謂危在旦夕，如繼續惡化下去，將再出現「金融海嘯」，勢必影響整個金融體系。如樓價下跌三成，銀主盤將會倍增，97年負資產慘況將會重現。

施政報告減辣至今已一個月，買家加快入市，樓市稍見改善。本月一手市場錄約600宗成交，較上月倍增，二手成交量亦增加三至四成，惟樓價未能回穩，發展商仍要低價開盤，二手盤要「超平價」才有承接。

至於施政報告大力推行吸引外來人才的措施，包括將外來人才置業印花稅「先免後徵」，陳永傑稱，近期該類買樓個案的確有所增加，惟佔比只約一成，而外來人才買家並非主流，同時成交只集中個別地區及主要惠及豪宅市場。事實上，剛需盤仍要繼續減價，最近天水圍新盤平均呎價低至1萬元水平，創逾6年來新盤市場新低，更即時衝擊二手市場。

現時市場壓力沉重，利率持續高企，近日拆息亦趨升，經濟數據疲弱並走下坡，香港環境十分嚴峻，估計政府不止要減辣，料很快會推行救市措施。展望12月樓市，天水圍新盤銷情將具指標性，如能夠熱賣，料其它發展商會繼續採低開策略，勢必影響二手樓價，料下月樓價指數繼續向下調整。