2022-10-12 19:05:00

樓市走勢｜仲量聯行：首三季每月平均住宅交投見20年低政府宜撤辣

新一份《施政報告》公布前夕，有物業顧問提議政府宜「撤辣」。仲量聯行表示，今年首三季每月平均的住宅交投量已跌至20年以來的新低，中小型住宅樓價年初迄今已下跌逾7%，顯示香港樓市漫長的升市已告逆轉。該行預期樓價跌勢將持續，借高按揭承數的買家將面對變負資產的風險。面對樓市不再熾熱，政府應撤走冷卻樓市的措施。

今年首9個月，平均每月僅4,100宗住宅買賣交投，較2013年政府推出雙倍印花稅後平均每月僅4,200宗成交的低位更少。仲量聯行的中小型住宅樓價指數顯示樓價於同期已下跌逾7%，預期全年將跌10%。豪宅市場方面，今年首9個月平均每季僅錄得500宗2,000萬元以上的豪宅成交，較去年平均每季的1,100宗減少55%，也較過去五年平均每季的成交宗數少40%。

發展商投地或更保守影響政府賣地收入

仲量聯行香港主席曾煥平表示，樓市剛踏入跌市，未來逆市料將持續。儘管樓價不會斷崖式下滑，但在加息、全球及區域經濟疲弱及地緣政治局勢等多項因素影響下，香港樓市於1999至2003年經歷的漫長下行周期大有機會重演。樓價於1999至2003年期間每年下跌10%，累積跌幅高達45.5%。該行預期2023年樓價會重演此跌勢。若冷卻樓市措施於全球經濟下行及政局動盪下仍然維持，樓價跌勢將加劇，負資產宗數將會急增。因此，政府現應開始考慮撤走懲罰性印花稅，以避免負資產個案再次成為香港的社會問題。若樓價跌勢加劇，發展商投地將更保守，對政府賣地投下「誠實」的一票，賣地收入將受影響。

他認為，政府撤回買家印花稅，避免發展商因息口上升及要繳付買家印花稅而放慢舊樓重建步伐；額外印花稅則需要調整，買家出售獲利才需要繳交，避免蝕讓賣樓的業主要蒙受雙重損失。

稅務局資料顯示，今年第二季買家印花稅收入達4.1億元，為2014年開徵此稅項以來最低的季度收入。雙倍印花稅則跌至13.3億元，為今年第一季新低後的第二低位。印花稅收入低，反映投資者及業主的置業意欲俱低。

樓價若再跌10% 負資產宗數將急增

仲量聯行香港研究部執行董事黃志輝稱，在重重逆周期措施下，樓市已失去按市況變化而快速調整的能力，導致樓市交投於近年一直於低位徘徊。樓價已累積下跌近10%，近年以九成按揭購買新盤單位的買家將首當其衝，承受最大風險。樓價持續下跌將令這批買家需要承擔更多首期以獲得按揭貸款。其他已獲得按揭貸款的買家在面對要承擔特別印花稅下，將難以透過出售單位減少損失。若樓價再跌10%，負資產個案將會颷升。金管局數字顯示，現時負資產個案仍屬低位。然而，此局面可急速變化，正如2016年負資產個案便於6個月內由0宗急升至1,432宗。