2021-12-30 19:38:00

海外樓市｜日本樓市絕地反彈！按揭有咩新安排？

2020年全球爆發新冠肺炎疫情，日本經濟受到重挫，加上疫情下死亡率增加，疫情最嚴峻時物業市場有不少「跳樓貨」，然而隨著大眾逐漸適應疫情，樓價亦拾級而上。最新數據顯示，日本公寓(Condominiums)樓價指數更創自2008年以來的新高，有業內人士指，以往日本按揭只可為樓價2,500萬日圓(約169萬港元)或以上的物業申請按揭，現時有個別銀行接受將幾個物業「打包」成2,500萬日圓的物業以申請按揭。

日本近年死亡率上升，據日本厚生勞動省的人口動態調查顯示，今年截至10月的死亡人數約119.5萬人，按年增62,553人或5.5%。資料顯示，死亡率上升是受新冠肺炎、衰老、心臟病及自殺等影響。日本政府最新財政總預算將達107.6萬億日圓(約7.29萬億港元)，為歷史新高，當中包括對抗疫情的5萬億日圓儲備基金。

9月樓價升近7% 公寓創14年高

雖然死亡率增加，但樓價卻絕地反彈，日本交通省數據顯示，當地整體住宅樓價指數在9月按年升約6.89%，達122.5。另外，一戶建(Detached House)則按年揚逾6.3%，達107.7，其中公寓(Condominiums)樓價指數更創自2008年4月以來的新高，近14年來上升約72%，按年則漲逾10%，達170.1。

按個別地區，北海道住宅樓價指數9月按年上升約9.97%，達141.2，其中公寓增加14.3%，達235.3。包括東京都、神奈川縣、千葉縣的關東地區，住宅樓價指數升約9.23%，達125。至於公寓則揚約11.7%，達163.8，一戶建亦錄得不錯的升幅，按年增約8.5%，達106.5。

山手線乏低水盤明年料升半成

Sakura Global董事兼創辦人張明珠表示，在去年初疫情嚴峻時，東京築地及銀座的商舖或全幢物業有出現劈價，但港人心儀的投資盤，例如東京山手線的公寓現時已經沒有太多低水放盤，而目前日本樓市正重拾升軌，她預計樓價明年持續平穩增長，預計有4%至5%的升幅。

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Sakura Global董事兼創辦人張明珠表示，日本樓市正重拾升軌，預計明年有4%至5%的升幅。(受訪者提供)

二手樓可借五成按揭東京六成

她又指，在日本樓按揭方面，個別銀行亦有新安排。過往當地銀行對於海外投資者的按揭審批不斷收緊，一般二手的中古樓樓價最少為2,500萬日圓，向銀行申請的按揭最少要有1,000萬日圓(約68萬港元)，要通過壓力測試，月入最好有3萬元或以上較為理想。但是近月有銀行放寬按揭，接受多買幾個物業「密食當三番」，打包成一個超過1,000萬日圓物業借貸。她補充指，日本二手物業最高可承造五成按揭，東京地區則可到六成，至於一手樓花可承造的按揭高達65%至70%，現時海外人士按揭年利率為3.5厘。