2022-05-12 20:27:19

海外樓市｜港人英國投資6物業遇兩租霸法律程序搞1年？

港人移民英國，投資當地物業成大趨勢，但英國過去兩年多正值新冠肺炎疫情大爆發，不少買入英國樓收租的業主被拖欠租金多時，追索過程十分漫長。有港人業主更遇上租霸，霸佔物業逾一年「零交租」，最終訴諸法律，希望請走租霸及追討欠款。有英國物業顧問表示，買入連租約物業更要加倍小心，由於「人已住喺入面，要送走需要唔少時間」，更有個案要花逾1年時間，才可趕走租霸。

早在2020年開始入市英國物業的陳生，過去兩年總共買入6間物業，遍布英格蘭曼徹斯特、南約克郡及蘇格蘭格拉斯哥等，分別涉1間公寓(Apartment)、3間聯排屋(Terraced House)，兩間半獨立屋(Semi Detached House)。他打算明年一家以BNO Visa移民英國，故在移民前密密掃入物業，希望移英後有被動收入，減低財政壓力，加上英國物業在扣除開支後，仍有約4厘或以上租金回報，認為買樓收租不錯。

不幸地，陳生有兩間物業遇上租客欠租，令其有少少「失預算」。他指，如果收不到租金，基本上回報「歸零」，但亦坦言投資買賣都有風險，「瀨嘢就瀨咗啲喇，未到好嚴重」。其餘4間則遇上好租客，有準時交租，而且樓價有不俗升幅令其有少少安慰。

出租前緊記做足審查買業主保險

「出事」的物業位於博爾頓市(Bolton)的克斯利小鎮(Kearsley)，亦是他買入英國的第一間物業，在2020年第一季以約14萬鎊(約134萬港元)買入三房的半獨立屋，並在第二季以700英鎊(約6,706港元)租出，租客近半年起開始欠租。他指，原本的租客是位老人家，並由其政府資助來繳付租金，但是在租約期間老人家離世，屋內同住家人失去政府資助後，在交租金方面顯得困難，租客又以找不到其他地方居住為由，「霸佔」物業半年之久，期間交租狀況是「交吓又唔交吓」，加上租客拒絕與代租經紀(Letting Agent)聯絡，物業內櫳狀況未明，因此聽從經紀建議循法律途徑追討，目前已進入法律程序。他奉勸一定要買業主保險(Landlord Insurance)，部分損失可向保險公司索償，但需要符合相關條件。

另一間欠租物業位南約克郡的巴恩斯利(Barnsley)聯排屋，當年以8萬英鎊(約77萬港元)買入，月租550英鎊(約5,269港元)，目前欠租約兩個月，租客亦是「逐啲逐啲俾」，但是這次是代租經紀做租客的背景審查不夠全面，入住租客有兩位，其中一位曾失業一段時間，亦沒有擔保人。

租客「交吓又唔交吓」處理更麻煩

英匯英國物業顧問葉桃樂表示，如果租客完全沒有交租，業主可以訴諸法律，但是租客「每次交少少，3個月俾兩個月租」，屬於職業租霸行為，業主遇上這類租霸很麻煩，因為「有交租」不可以發出律師信，亦不可以趕走，雖然可以追討租金，但繳付律師費又是一筆額外開支。

法庭排期花4個月申執達吏又1個月

他表示，早前代辦一宗租霸事件，相關業主在2020年底收樓，為連租約物業，但目前已經有1年多完全沒有收過任何租金。葉桃樂表示，有部分業主擔心找不到租客，索性連租約買入物業以為穩陣，可是該單位租客是上一手業主自讓出租，租客背景審查並非經出租經紀行審查，下手買家難以審查其背景。他指，相關租客首兩個月準時交租，之後用盡各種理由推搪，拖延簽新租約。2021年年初疫情爆發，英國政府因應疫情要求業主不可趕走租客，因此直至當年8、9月才發出律師信，但租客以失業為由拒絕搬走，最後業主訴諸法律，但是整個程序花了4個月時間。法庭排期上庭時間為去年9月，但卻因法庭火警要重新申請，再花4個月，拖延至今年3月，最後法庭發出通知令租客搬走，但是租客仍然不願離開，又花了1個多月申請執達吏，今年5月尾才有執達吏收樓，整個趕走租霸過程已花逾1年時間。