2023-01-26 20:21:06

海外樓市｜移加置業不得不知的6大成本！

加拿大為港人移民熱門國家，近年推出被稱「港人救生艇」的讀書移民(Stream A)及打工移民(Stream B)計劃，吸引一眾港人透過低門檻方案移加，然而近不少人對當地置業、尤其禁止海外人士購買住宅政策的影響感到困惑。今期就拆解當中6個不得不知的移加置業6大成本。

早前安大略省(Ontario)政府宣布，自去年10月25日起，海外買家印花稅上調至25%，為加拿大各大省份中最高。其實早在去年3月安省已將海外買家印花稅由15%提高至20%，與卑詩省(British Columbia)看齊，及至10月為打擊海外投資者再上調5個百分點。同時今年1月1日起，加拿大落實法案，禁止海外買家購買住宅兩年。

海外印花稅有豁免

然而，海外買家印花稅亦有豁免條款，只要由臨時居民身份轉換永居身份即可退稅。換言之，以Stream A及B來加拿大讀書或打工1年，轉換永居身份後便可退稅。有業內人士指，海外買家只佔整個加拿大樓市少於5%，大部分均持有該國護照或臨時居民身份，將來亦計劃永居。

需繳付土地轉讓稅

不過在加拿大置業的確有一定成本。簡略概述一下，當地置業沒有從價印花稅，一般而言需繳付土地轉讓稅(Land Transfer Tax)，以卑詩省為例，首20萬加元(約116萬港元)為1%，超過20萬至200萬加元為2%，超過200萬至300萬加元為3%，超過300萬加元為5%。

賣家支付經紀佣金

另外在加拿大買樓，一手及二手樓均不用繳付經紀佣金，所有費用由賣家或發展商支付，當然「羊毛出自羊身上」。有當地大型經紀行的代理表示，如賣家以100萬加元(約584萬港元)沽出物價，首10萬加元(約58.4萬港元)收取佣金約7.5%，之後90萬加元(約525萬港元)收取約2.5%，由雙方的經紀對分，一般而言，賣家的經紀會收取較多的佔比，當然每間公司收取佣金或有不同，如在當地有樓的業主，計劃放盤可向代理查詢。另外，律師費約1,500至2,000加元(約8761至11,681港元)。

抽樓花先繳登記費

溫哥華人早年流行「抽樓花」，因為成本不高，只需繳付登記費，如果抽不中便退還費用，抽中後等3至5年樓花期，當中二至三成的首期可按建期分為4個階段繳付，收樓前才申請按揭，但是過去幾年溫哥華樓價升至癲價，基本上收樓後，樓價已經升兩成或以上。

買家驗樓保障成交

要提醒的是，買入二手樓時宜找專家驗樓，如果執修範圍少於1萬加元(約5.84萬港元)，可繼續整個買賣流程，如果超過費用或可解除成交，又或者要求賣家減價，當然早前整個加拿大樓市瘋狂，完全是賣家市場(Seller’s Market)，買家有要求提出，賣家或不會理睬。現時在加息周期，已逆轉為買家市場(Buyer’s Market)，有實力的買家不妨「鋤價」。

按揭浮息升至5.8厘

另外，1年前當地按揭利率最低為1.99厘，但現時浮動息率已升至5.8厘，5年固定利率亦已升至4.64厘，加拿大也有相應的壓力測試，例如以銀行批出的按揭利率為4.64厘，再加2厘，或以加拿大央行的標準利率(Qualifying Rate)5.25厘計算，以較高利率者為準。買家收入是否可以負擔供款，才是批出按揭的最大主因。