2023-07-06 19:51:53

海外樓市｜英國都有沉降樓？測量師錦囊：見到呢樣嘢就係警號！

英國早前爆出劍橋新建的36棟獨立屋因地基出現問題將全面拆除，發展商更為此道歉。英國物業跟香港建屋標準不同，英國按土壤報告(Soils Report)，絕大部分的「屋仔」都不需要打樁。當地測量師表示，如獨立屋附近出現不尋常的樹木或曾有爆水渠歷史，也會為地基埋下沉降種子。

在香港的建築物大多數是高樓大廈，必須要打樁做地基，但是在英國，物業會否打樁是基於土壤報告建議，如果報告顯示該土地泥土鬆軟，並且有淤泥、土質軟弱，就需要打樁做地基才符合標準建設樓房。事實上，英國大部分土壤沒有太多淤泥，絕大部分獨立屋或平房基於力學更不需要打樁，所以普遍的地基是木造或石屎柱。

英國沉降樓｜物業兩米內種植樹木或侵蝕土壤

英國RICS特許測量師Edmond表示，物業兩米範圍內如有種植樹木，不論樹木形狀大小，樹根或有機會深入地基並吸收泥土中的養分及水分，令地基的土壤變得更加鬆軟，就會出現沉降風險。即使是百年的古宅，如果附近兩米範圍內種植了大樹，測量報告中也會提醒買家這是有沉降風險的警告。

英國沉降樓｜多次爆水管有水浸風險或沖走泥土

此外，如果物業附近曾有爆水管的歷史，多次水管爆裂會沖走部分泥土，令地基不穩，從而增加沉降的風險，如果經常爆水渠或者有水浸風險，附近泥土便鬆軟、不夠實淨。

萬丈高樓從地起，影響物業結構的最主要原因是環境報告及土壤報告，正如劍橋36棟獨立屋因地基出現問題被全面拆除事件，有機會是土壤報告出錯，而發展商相信了該報告，並設計了不適合的物業結構。

尤其是現時全球暖化下，令當地土壤出現不尋常改變。今年英國氣溫反常，溫暖的天氣持續多個月，夏天變長了，以往的英國只有3至4個月天朗氣清，其餘時間都是下雨的陰天；以往英國人很少、甚至不會添置冷氣，今年卻有不少英國人家中安裝冷氣。全球暖化相信土壤報告的數據與現實有出入，而土壤報告是基於過去多年的天氣數據，因此或有偏差。事實上，目前英國的東部地殼變動較多，反映土壤受全球暖化影響明顯。

英國沉降樓｜密集釘孔對角線樓梯級裂紋為先兆

他又指，如果發現牆上有密集的釘孔(Nail pops)，或是對角線、樓梯級的裂紋，如果裂痕可以「攝得落一把間尺」，就是沉降的警號。又例如，若天花板出現密集釘孔就要提防。他指，不少英國物業是以木造結構，在冷縮熱脹下，釘子會褪出來，如果一整排很密集、很工整地褪出來，或是受沉降影響，當油漆表面褪出大量釘子，會影響了牆壁的平整度。

要留意的是，沉降只是物業出現問題的第一個先兆，並非代表物業會迅即倒塌，這先兆給予業主一個警告，以立刻做補救的措施，如果要重整地基，或需為鬆軟的地基下注入化學物，令地基膨脹，填補地基流失的土壤。