海外樓市專題｜英低門檻上車半租半買

英國政府有不少措施幫助國民上車置業，而且政策層出不窮，上期詳細介紹了「Help to Buy」可以5%首期買英國樓外，其實還有首期門檻更低的，就是「共享業權房屋」計劃(Shared Ownership)。

(撰文︰Wendy全球樓行)

Shared Ownership即首次置業買家購入心儀物業的部分業權、例如10%至75%業權，並只繳付業權的5%首期，就可以一嘗做業主的滋味；不過，買家須同時入住該物業並繳交剩下業權的租金，所以既是業主又是租客，為「半租半買」的全新概念。英國2015/2016年度的Shared Ownership房屋共有4,080套，及至2018/2019年已增加至17,020套，增幅逾3倍。按政府公布的數據中，在英格蘭大約有15.7萬家庭住在Shared Ownership房屋中，佔整體家庭不到1%。

擁居留簽證可申請包括BNO Visa

另外BNO Visa可以在當地上學、工作及居住，而Shared Ownership政策對象不限於英國公民，擁有簽證可合法居留人士均可申請。在該計劃下，合資格的首置買家可以在當地承造按揭，購買的物業為新樓、或透過共享業權轉售計劃的現有房屋，但是留意購入的是租賃業權物業，並非永久業權物業，買家可向心儀居住地區的代理查詢及登記。

哪些人士符合申請資格？申請者若生活在倫敦，家庭年收入不多於9萬英鎊(約81萬港元)，倫敦以外則收入不多於8萬英鎊(約72萬港元)；必須為首次置業買家、或是現時無持有物業；另外需要有良好信貸紀錄及有定期供款能力，一般建議信貸紀錄需要最少6個月，最好是申請前花兩年時間去建立。當然，有一份由英國公司支薪的穩定收入、有恆常住址是基本要求。

長者毋須支付其餘業權租金

另外若申請者年滿55歲或以上，可通過老人共享所有權(Older People’s Shared Ownership ,OPSO)，購買最多75%業權，若持有75%業權，老人家將毋需支付其餘業權的租金。

以往Shared Ownership購買的業權是25%至75%，但是去年4月英政府提出修訂，最少購買的業權由25%減至10%，其餘的業權由英國政府設立的住屋協會(House Association)持有，買家需按業權比例向協會繳交租金。

以一間價值30萬英鎊(約271萬港元)的單位為例，買家購買一成業權，價格為3萬鎊(約27萬港元)。假設首期5%，買家只需支付1,500鎊(約1.36萬港元)，每年亦可按自身能力再增持物業業權，入場門檻之低吸引了不少年輕家庭。

至於支付租金方面，大多為剩餘業權，收取不可多於3%，一般是2.75%的費用作為租金，即是剩下九成權業份額為27萬英鎊(約243萬港元)的2.75%，一年租金為7,425英鎊(約67,092港元)，每月618英鎊(約5,584港元)。

轉售有限制物業不可改變結構

看似十分著數，不過計劃實質「有辣，有唔辣」。坊間指，Shared Ownership的物業業權不完整，無論是轉售抑或出租都受到很大限制，將來或要全購100%業權才方便出售，即使已擁有百分百業權，住屋協會亦享有優先回購權。另外，以租客身份入住時，不可對物業進行任何結構上的改變。由於是租賃業權並非永久業權，這意味買家需要支付每月管理服務費，以及部分維護費用，例如公共空間維修。