海外樓市專題｜超詳細解構英共享業權半買半租超低門檻上車

英國政府為鼓勵當地人置業，除推首次置業計劃(First time buyer)及退休住房(retirement housing)，亦有共享產權(Shared Ownership)的房屋計劃。然而不少讀者希望可以詳細了解共享產權，今次將更深入探討其優點及缺點，以及各地區不同共享業權，購買的物業份額比例。

(撰文︰Wendy全球樓行)

北愛爾蘭最少要買入50%

今次主要補充英格蘭地區以外的共享產權物業特性，在北愛爾蘭，需要向註冊住房協會Co-Ownership這個非營利組織購買部分物業產權，再以租客身份租用餘下部分業權，而購買樓價上限為19萬英鎊(約185萬港元)。由於當地樓價及成交量不及英格蘭地區，今年首季平均樓價為172,005英鎊(約168萬港元)，按年升5%，成交量僅4,280宗。相比英格蘭今年3月平均樓價285,009英鎊(約278萬港元)，北愛爾蘭的樓價相差甚遠，故此其共享業權物業，需購買最少50%至90%業權。

蘇格蘭威爾斯最少買25%

至於蘇格蘭的共享產權物業，買家可購買25%、50%或75%的房屋產權。即使並非擁有房屋所有權，但由於買家同時又是租客，住在物業之中，需要承擔物業的大小費用，包括家居保險、建築保險、維修及保養、議會稅、供暖、電費和水費等能源費用。另外，首次置業人士、武裝部隊成員、過去兩年內離開武裝部隊的退伍軍人、低收入家庭、殘障人士均有共享產權住房申請的優先權。至於出售方面，業主須向住房協會申請並取得房屋報告，由於蘇格蘭物業即使不做按揭，業主須提供房屋報告給潛在買家，包括物業測量報告及物業估價。

至於威爾斯方面，共享產權物業的買家則可購買25%至75%的房屋產權份額。每年家庭總收入不多於6萬英鎊。

每年增持業權循序漸進入市

共享產權物業最大好處是讓資金不足買家，以一個較低門檻以循序漸進方式購入物業。同時兼具靈活性，買家以其經濟能力可負擔的範圍下，每年購入不同百分比，增持其持有的物業產權份額。一般而言，共享產權房屋的租金會比市場租金較低，令居住成本大幅調低。另外，管理費用對比同類型、同地段的物業較低。相較於獨立擁有整個物業產權的業主，共享產權的業主只須負擔其所擁有房屋份額的管理費，通常這些費用會比全額擁有房產的業主少。

轉售受限結構不可更改

共享產權房屋看似著數，不過「有辣有唔辣」，共享產權房屋的物業權不完整，無論是轉售抑或出租都受很大限制，將來或要購買至擁有100%業權才有利出售，即使已擁有百分百業權，住屋協會等「大業主」亦享有優先回購權。

如是擁有100%產權的房屋，通常可以透過地產經紀在二手市場出售。如果房屋是「指定保護區」，並設有「強制回購」租約，則不能在公開市場上出售房屋。在這種情況下，大業主會買下物業，或是安排其他買家代買。故購買物業前，應了解其物業的出售條款。

另外以租客身份入住時，不可對物業進行任何結構上的改變，例如拆牆、加建等。由於租賃業權並非永久業權，這意味買家均需要支付每月管理服務費以及部分維護費用，例如公共空間的使用。

26.5萬英鎊放盤首期低至6625英鎊

一般而言，如買家需要搜尋房源，可以在Rightmove找到，以Milton Keynes的共享業權公寓Rightmove的放盤為例，買家最少購買50%房屋股份，也可購買更多、如75%，每年亦可增持直到擁有100%的股份。一個2房1廁放盤，如購買100%股權為26.5萬英鎊；如買50%定價為132,500英鎊，另付租金441.67英鎊，連管理費共530英鎊。如買75%份額，定價為198,750英鎊，另付租金220.84英鎊。

以共享產權物業按揭計，假設購買50%份額，首期只付50%份額的5%，即6,625英鎊(約6.4萬港元)，並向銀行申請貸款125,875英鎊，假設目前利率為5厘，按揭年期以25年計，整個家庭的每年入息要求最少為36,474英鎊(約35萬港元)。由於是「半買半租」概念，每月銀行供款、租金及管理費達1,266英鎊(約12,160港元)，至於供款及租金是否相宜，則見仁見智。