今年二手樓市持續低迷,不少屋苑樓價跌破新低,而豪宅樓價更跑輸大市,累跌逾6%;而受惠政府減辣措施,近期不乏本地及外地買家趁低位入市,令豪宅新盤去貨速度加快。中原地產根據一手成交紀錄冊作統計,自10月25日宣布減辣至今的一個多月,樓價5,000萬以上的一手豪宅單位,累計成交最少30宗,當中內地客入市比例佔逾三成。
下半年一手盤豪宅交投急跌
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,受今年初通關帶動,上半年豪宅交投曾現小陽春,首季錄得逾100宗樓價5,000萬元以上的一手大額成交,按季急增逾兩倍。不過,下半年受加息等因素影響,樓市逆轉,豪宅市場在7、8月的成交量,急跌至約8及9宗。
減辣後豪宅表現稍見起色
陳永傑稱,直至10月政府救市,施政報告公布多項減辣措施,包括將針對非本地客的買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)稅率,由原本30%減半至15%,最重要是向外來人才置業印花稅實施「先免後徵」,入市成本大大減低下,重新吸引了部分包括內地的海外專才來港置業,令近月豪宅表現稍見起色。減辣至今一個多月,樓價5,000萬元以上一手豪宅暫錄最少30宗成交(詳見下圖),總值逾45億元;11月佔20宗,較10月錄10宗增加一倍,而踏入12月大額成交持續,本月暫錄6宗。
大學閣特色頂層戶 連租約2.54億沽
若撇除山頂Mount Nicholson及77/79 Peak Road共3宗內部轉讓,涉資逾16億元,減辣後出現的10宗過億元成交中,最矚目為華懋集團旗下的西半山大學閣,以招標方式沽出一伙特色頂層單位,連租約成交價2.54億元,呎價78,467元。上述30宗豪宅成交中,最少10宗買家估計為內地客(以買家登記姓名是否漢語拼音名字作為判斷),比例逾三成,另有1名買家不惜支付重稅,以公司名義入市。該單位為新地(016)旗下九龍站天璽一伙高層連天台四房戶,於上月以逾1.568億元沽出,呎價超過10.15萬元,屬項目呎價新高。新買家為公司客。
過往公司客在港購買住宅物業時,需要繳付高達樓價30%的買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)。不過,由於10月份施政報告將該兩項稅款減少一半,是次入市僅需要支付樓價15%的辣招稅,成功慳稅一半,但估計仍要支付高達2,352萬元辣稅。
山頂業主1.4億購港島南岸兩伙
另外,最近減價推售的黃竹坑站新盤揚海,減辣後已售出20多伙,其中一名豪客斥近1.4億元連購兩伙。據知,該買家與山頂一名業主同名,其英文名字為國語拼音,不排除為內地客,同樣得益於減辣,是次入市只需支樓價的7.5%辣稅,慳稅逾千萬元。至於減辣後交投最多的豪宅盤,為新地的馬鞍山現樓雲海別墅,售出的6伙單位成交價介乎5385.5萬至6,719.2萬元。
陳永傑:樓價恐續跌 明年樓市多變數
陳永傑表示,反映豪宅樓價的中原城市(大型單位)領先指數,今年樓價累跌6.4%,較中小型單位跌幅3.3%為多,反映豪宅今年表現跑輸大市。展望後市,他認為美國加息周期雖接近完結,明年上半年更有機會減息,但現時樓市受高息及經濟復甦力度不足困擾,市場信心不足,令減辣後樓價仍持續向下;除非當局再用行政手段處理,否則樓價恐繼續跌,認為明年樓市將充滿變數。