2024-11-22 20:00:00

發展商專訪｜東立陳玉成：豪宅前景樂觀中小型住宅明年迎升勢

減息周期展開，《施政報告》推出多項樓市措施帶動氣氛回暖，東立地產地產部總監陳玉成預測，明年減息將會持續，內地政府量化寬鬆政策等可刺激本港樓市，加上人才輸入計劃不斷為本港樓市增添動力，對豪宅走勢感到樂觀；而中小型住宅方面，估計樓價今年全年跌約4%內，明年將重拾升勢。

施政報告對豪宅市場作用明顯

陳玉成接受《am730》訪問時表示，今年初政府撤銷所有樓市辣招，以及上月公布的新一份《施政報告》優化「新資本投資者入境計劃」系列措施令香港樓市運轉合理化、正常化，減少買家入市阻力，相信可吸引更多海外買家重投本港物業市場，預期豪宅更會受追捧，料今年本港1億元或以上的豪宅成交金額，較2023年大增3倍。

事實上，根據中原地產研究部數據，2024年首三季價值1億元或以上的一手洋房買賣合約(不包括內部轉讓交易)登記錄26宗及88.24億元，已超越2023年全年的20宗及48.69億元，更明顯高出30%及81.2%，可見豪宅市場轉活。

《施政報告》措施對豪宅市場作用更為明顯，中原地產數據顯示，今年10月至11月中，全港一手及二手1億元以上成交錄得27宗，涉資約60億元，其中洋房成交佔約26%。地區分布方面，港島區佔逾五成，其次為九龍區佔約35%，新界區則佔約10%。

冀內地進一步放寬資金流入本港

他指出，內地買家始終是豪宅市場重要支撐，考慮到香港買樓稅率低、位置上鄰近內地、港元與美元掛鉤匯率穩定等因素。若內地進一步放寬資金流入本港，相信對豪宅市場刺激作用會更大。

陳玉成補充，中國經濟穩中向好，中國政府量寬政策減輕地方政府債務負擔，刺激消費等均有利釋放更多資金，流入香港豪宅市場，加上香港豪宅供應始終矜罕，明年走勢一定向好。

「正利差」時代利好樓價

一般住宅市場方面，陳玉成預測今年全年樓價跌幅收窄4%以內，明年將重拾升勢。他解釋，今年9月後香港跟隨美國接連減息，加上租金升勢強勁，正式步入「正利差」時代，即貸款利率低於投資回報率，刺激本港樓市復甦。回顧過往歷史，本港樓市曾有兩個主要時期經歷「正利差」，其中2002至2007年這5年間，樓價累升約45%；而2009年樓市由「負利差」轉為「正利差」，持續10年期間樓價更飆升約1.75倍。

他指出，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL自減息後持續5周維持136點水平，高位可見138.5點，預計今年有機會升上141點，較今年初147點水平下跌約3%至4%。現時影響中小型住宅信心的因素主要為新盤供應高企，不過，他相信按照現在每年一二手市場約5萬伙的消化速度，一手市場若能去貨更多，明年首季樓市將恢復正常，次季開始升浪變得清晰。

南區兩豪宅盤採惜售策略

東立地產旗下南區兩個超級豪宅項目，包括壽臣山道11A號「南天第」，以及赤柱村道52至54號「SOLACE」，陳玉成說因應豪宅前景樂觀而採取惜售策略，又透露「南天第」暫錄約5至6組客有意洽購，壽臣山洋房供應稀有，傾向有買家一次性購入整個項目3座獨立屋，目標價約10億元。

「南天第」位於壽臣山道西11A號，設有3幢樓高三層的洋房，實用面積介乎4,004至5,132方呎，當中1號屋面積最大，實用面積5,132方呎，每幢獨立洋房均附設約1,795至2,794方呎花園、約877至1,209方呎天台及約1,238至1,172方呎具備完全獨立入口的私人車庫，更罕有特設私家升降機貫通洋房3層，每幢獨立洋房更分別擁有15米至20米長的私人泳池。