近期公布的香港負資產數字,有急升趨勢,2023年第四季末更增加增加1.4萬宗或1.2倍。不少人對「負資產」一字未有太大認識,到底負資產的定義是甚麼,為何會出現,銀行「Call Loan」對供樓人士又有何影響?以下《am730》將拆解負資產定義。
負資產|甚麼是負資產?
負資產通常用於形容借貸按揭的情況,如在香港置業,業主向銀行借貸按揭,但其後物業估值,較按揭的剩餘還款額為低,更出現資不抵債的情況,便稱為負資產。
負資產|負資產出現原因
自加息周期起,負資產出現增加,至於出現原因,主要與物業估值及按揭成數等因素有影響,包括:
物業估值下跌
當樓市處於下行周期,物業、單位的估值很大機會出現下跌,如單位的剩餘還款額為500萬,但物業的估值卻跌至500萬以下,單位的業主便成為「負資產」。
借取高成數按揭
當然,採用高成數按揭的業主成為負資產的機會便會更高。若單位售價800萬,業主當初借取九成按揭,而第3年的按揭還款期,剩餘按揭貸款額仍有681萬,此時物業估值跌至650萬,便成為負資產。
若當日業主只借8成按揭,第3年年底剩餘還款額為605萬,即使物業跌至同樣估值亦不會出現資不抵債情況。
負資產|甚麼是「Call Loan」?
「Call Loan」是指要求借款人必須於限定日期前還清所有欠款,否則銀行有權採取相應行動,例如將物業收回,並變做銀主盤,以拍賣形式出售以拍賣款抵償債項。
負資產|「Call Loan」4大可能情況
無按時還款
如借款人經常有遲還款紀錄,甚至欠款不還,銀行便有理由懷疑,借款人再沒有能力還款,便會執行「Call Loan」的程序。
違例出租
根據金管局條例列明,任何按揭申請超過50%按揭貸款的單位,必須用作自住用途,若業主買入單位打算作出租用途,便不能申請按保高成數按揭計劃,即貸款額需低於樓價五成;即使要出租單位,亦先在出租單位前,獲承按銀行的書面同意,否則亦會面對「Call Loan」通知。
向財務公司申請二按
新盤買家會向銀行申請按揭外,亦會申請發展商二按,這對於銀行的貸款並不會購成影響,但業主向其他財務公司申請二按,銀行於收到相關通知後,便會考慮借款人的整體情況和還款能力,有機會向業主「Call Loan」。
出現違法行為
借款人若涉及犯罪行為,例如洗黑錢等,銀行發現借款人帳戶有不尋常大額資金交易紀錄,故有合理懷疑同樣可採取「Call Loan」行動保障銀行利益。
負資產|避免成為負資產的兩大貼士
避免借盡按揭成數
在樓價1,000萬以下,若使用按揭保險,最高按揭成數可高達九成,惟樓價只要下滑10%,便會成為負資產;逗按揭成數為八成以下,則會較安全。
買入價貼近市價
買家購買物業時,買入價盡量不要高出市價太多,因為當樓價回調整,物業估值會較易急速下跌,最後出現負資產情況。
負資產|負資產與銀主盤
銀主盤是指,業主持續一段時間未有依時還款,而遭承按人循法律途徑收回物業,將其拍賣或放售,從而抵銷按揭債務。其實負資產與銀主盤沒有直接關係,即使是負資產人士,只要仍有工作及有能力還款,物業就不會變銀主盤。