2022-09-22 16:57:54

美國加息｜中原按揭：滙豐P加幅較預期少供款負擔影響微

中原按揭認為，美國今年累計加息已達3厘，是次銀行開展加息加P幅度僅0.125厘，較市場預期溫和。(資料圖片)

中原按揭董事總經理王美鳳表示，隨着美息持續上升，反映銀行資金成本及與樓按相關的1個月港元拆息今日(9月22日)已升至2.6%逾兩年半新高，亦升穿市場按息2.5%，港P已具即時加息條件，而滙豐銀行之P由5%升至5.125%，啟動港P四年來之加息周期，她預料其他銀行將陸續跟隨加P，市場按息將上調0.125厘至介乎2.625%至2.725%為主，以30年期計，供樓人士之每月供款增加1.7%。

中原按揭董事總經理王美鳳預料，今年港P加幅不多於0.5厘，年底按息將處於約3厘低水平，調整步伐溫和。

待市場消化後加息實質影響不大

由於美國於今年餘下議息期仍較大機會繼續加息，而聯儲局利率點陣圖顯示，今年底美國聯邦基金利率升穿4%，較年中預則之3.4%為高；是次美國為著應對高通脹問題而提速加息，年內港美息差將再拉闊，促使銀行結餘進一步下降及拆息將進一步上升，並促使年內港P較大機會將再上調。王美鳳預料，今年港P加幅不多於0.5厘，年底按息將處於約3厘低水平，調整步伐溫和，按息仍低於長期平均水平。她續稱，市場已有加息的心理準備，而且加P幅度較預期溫和，形成加息利淡轉為利好因素，為市場帶來正面訊息，相信當市場消化年內加息因素後，加息因素對樓市實質影響不大。

中原研究指，息口上升，二手樓價回軟，令供樓負擔比率走勢上調至約4成半左右。(資料圖片)

加P後私樓供樓負擔比率上調至44.8%

另外，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，息口上升，二手樓價回軟，令私樓住戶供樓負擔比率*走勢維持約4成半左右。不過，同期P按息+3%壓力測試的供樓負擔比率已超過6成水平。今年8月份以最優惠利率(P)掛勾的平均按揭利率為2.50厘，9月份加息前以P按為基準的供樓負擔比率暫錄44.1%，而加息0.125厘後，即P按息上調至2.625厘，供樓負擔比率將上升至44.8%，比率增加0.7個百分點。此外，加息後，P按息+3%壓力測試的供樓負擔比率，亦將會由61.9%升至62.8%，增加0.9個百分點。
如以六成按揭，20年還款期計算，今年8月份以銀行同業拆息(HIBOR)掛勾的平均按揭利率為2.50厘，9月份以H按為基準的供樓負擔比率暫為59.9%；加息0.125厘後，供樓負擔比率將上升至60.6%。在每月供款額方面，以20年還款期計算，加息0.125厘後，每借貸100萬元，P按的供款將每月增加61元。